“Acciones, como los fondos Next Generation, que contribuyen a mejorar la eficiencia energética de las viviendas, proporcionaría protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble”

La Asociación Española de Análisis de Valor, organización que representa a empresas dedicadas a la valoración, la mayoría de las cuales tienen la condición de sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, analiza la situación de un mercado marcado por la inflación y la inestabilidad socioeconómica, unido a la dificultad en la concesión hipotecaria, que han provocado un descenso más moderado de tasaciones durante el 2023. Pero, ¿cuáles son los aspectos clave en la valoración de una vivienda y cuál es la previsión del sector para este 2024? Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, nos da las claves en la siguiente entrevista.

La AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) es una entidad sin ánimo de lucro, fundada a finales de 2012, que en la actualidad integra a cerca de una treintena de compañías dedicadas a la valoración, principalmente en el ámbito inmobiliario (aunque también de otro tipo de bienes de naturaleza diversa). De ellas, un total de 22 son sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, las cuales llevan a cabo cerca del 86% de las valoraciones reguladas en España.

La AEV está abierta a cualquier operador interesado en el terreno de la valoración que comparta sus objetivos estatutarios, como son: favorecer el desarrollo de la actividad del sector de la valoración, la tasación y el análisis del valor, y promover buenas prácticas profesionales encaminadas a garantizar la independencia, autorregulación, transparencia y rigor técnico de sus asociados.

Los vaivenes de la política internacional y sus efectos económicos marcaron un 2022 en el que el sector dio muestras de estabilización de su crecimiento, respecto al año anterior, con una cifra de facturación agregada de las sociedades de tasación ligadas a la AEV del +1,9% (hasta un total de 294 millones de euros). Por su parte, durante el año 2023 se comenzaron a apreciar descensos en los volúmenes de actividad, con un 7,17% menos de tasaciones realizadas en el primer semestre del año, respecto del mismo periodo del año anterior. En concreto, el segmento de las tasaciones hipotecarias experimentó en este periodo un descenso del -13% en términos de volumen, que se elevaba hasta el -22,73% en el uso concreto de vivienda. Estos descensos son consistentes con la ralentización del mercado hipotecario que se ha venido apreciando durante todo el ejercicio pasado, y que nos hacen esperar que las cifras de cierre del año y facturación agregada del sector evidencien caídas moderadas respecto de las alcanzadas en 2022.

Por su parte, las compañías de valoración están centrando buena parte de sus esfuerzos en el ámbito de la evaluación de la sostenibilidad de los inmuebles y todo lo relacionado con el análisis de los riesgos medioambientales, que les pueden afectar en el largo plazo, debido al enfoque de la normativa nacional e internacional en estos asuntos y por la trascendencia que tienen sobre las obligaciones de los propios bancos. Asimismo, los principales campos de innovación de las empresas del sector están relacionados con el tratamiento masivo de datos e información relacionada con los inmuebles, tanto con el fin de su valoración por medios automatizados, como para llevar a cabo la evaluación de los riesgos inherentes a carteras o conjuntos de inmuebles, especialmente aquellos relacionados con los riesgos climáticos y medioambientales y la contribución a la sostenibilidad.

Otros ámbitos de innovación se encuentran el desarrollo de plataformas de gestión, cada vez más eficientes y completas, la confección de modelos de predicción de precios y el desarrollo de herramientas de estimación de la certificación energética de inmuebles.

El componente más importante del precio de una vivienda lo proporciona su localización. La situación geográfica del inmueble conllevará su pertenencia a una determinada ‘horquilla’ de precios. La localización se determina a pequeña escala; dentro de cada pueblo, ciudad o distrito, las distintas zonas, e incluso calles, presentan niveles de precios bien diferentes en función de la demanda que exista en cada lugar, la cual depende, entre otras cosas, de la cantidad y calidad de los servicios que existen en ellas y que rodean a las viviendas.

La segunda característica básica para valorar un inmueble es su superficie, seguida de su antigüedad y de su estado de conservación. Ligado a los anteriores suele estar el parámetro de la calidad constructiva: en general, cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados, y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble.

Si la vivienda se encuentra en un bloque de pisos y, especialmente, a partir de la segunda planta, la disposición de ascensor es otra característica esencial para el valor. Asimismo, serán parámetros importantes la altura en planta (cuanto más alta se encuentra una vivienda, más luz y menos ruido recibe), las vistas y la orientación, así como los servicios que pueda ofrecer la vivienda (calefacción, terraza, armarios, etc).

Finalmente, la amplitud y calidad de las zonas comunes (portal, piscinas, pistas deportivas, jardines, etc.) de las viviendas en bloque y la existencia de zonas exteriores (patios, jardines, etc) en las viviendas unifamiliares, son otros de los parámetros que nos pueden diferenciar del resto de la oferta.

Hay que tener en cuenta, además, que en cada zona pueden existir parámetros específicos que sean especialmente buscados por la demanda (por ejemplo, disponer de terraza). En este sentido, cada mercado tiene sus propias particularidades: lo que en una zona supone un ‘plus’ de valor, en otra podría resultar indiferente. Por eso, es importante que la valoración de una vivienda, que es un proceso complejo en el que intervienen un gran número de variables, sea llevada a cabo por un proveedor profesional, con un conocimiento muy profundo del mercado local, como son las sociedades de tasación.

El español es un mercado que, desde hace ya varios años, podemos definir como ‘a dos velocidades’. Por un lado, unos pocos enclaves, donde se acumula la mayor parte de la demanda y de la población, mantienen dinámicas de precios al alza, especialmente en el segmento de obra nueva (por el desajuste con el nivel de oferta que se produce) y en las viviendas en alquiler, a las que recurre toda aquella parte de la población que no tiene capacidad de acceso a vivienda en propiedad. Por otro lado, una gran parte de la extensión territorial de España está ocupada por poblaciones de escasa dinámica inmobiliaria, en las que los precios permanecen estancados o, incluso, en leve caída. En conjunto, la media nacional ha crecido de manera relativamente suave en los últimos años, si se compara con la evolución tan abrupta que han tenido en otros países del entorno europeo y en Estados Unidos, como consecuencia de las dinámicas producidas por la pandemia de covid, enfrentándose ahora a un periodo de estabilización o leve caída, como consecuencia de las restricciones impuestas a la demanda por la subida de la inflación y de los tipos de interés.

Es fundamental. En un contexto en el que la sostenibilidad es un parámetro cada vez más importante en todas nuestras actividades y decisiones, tanto personales como empresariales, un término con el que cada vez estamos más familiarizados es el de la ‘eficiencia energética’ de los inmuebles. Contar con un inmueble eficiente tiene ventajas personales, como disfrutar de más confort térmico y acústico en el interior de las edificaciones, gozar de una mejor protección de la salud de los ocupantes y contribuir a la protección del medio ambiente.

Por otra parte, también existen ventajas económicas asociadas a una mayor eficiencia, tales como los ahorros logrados, gracias a la disminución de la factura de los consumos energéticos, y las posibles condiciones ventajosas que ofrecen muchas entidades financieras a la hora de obtener un préstamo hipotecario. Asimismo, proporcionaría protección frente a las potenciales pérdidas de valor del inmueble, que podrían tener lugar en aquellos menos eficientes, la menor vulnerabilidad ante subidas del precio de la energía o ante retrasos o mermas en su suministro, y frente a posibles penalizaciones fiscales que tengan lugar para las viviendas que más recursos consuman.

Como no podía ser de otra manera, se trata de un aspecto que, en la medida que va siendo tomado en cuenta por el mercado y teniendo un impacto real en los precios, tiene también una repercusión concreta en las valoraciones profesionales, que adoptan en sus valoraciones los comparables o testigos que más similitud presentan, en términos de sostenibilidad y eficiencia, con los inmuebles que valoran.

La subida de los tipos que ha tenido lugar en los últimos meses ha posicionado a la demanda en una actitud de ‘wait and see’, a la espera de una bajada o cambio de tendencia, lo que ha conllevado a una reducción relevante, tanto en el volumen de compraventas como de hipotecas. Por ello, una estabilización de los tipos como la que se espera sería beneficiosa para el mercado, pues, aunque obviamente las cuotas hipotecarias serían superiores a las que se podían obtener hace unos años, al menos existiría una relativa certidumbre sobre el futuro, lo que es crucial en mercados como el de vivienda, en los que se invierte o compra con visión de largo plazo.

En este contexto, el principal impacto de la subida de la financiación está siendo la reducción de la capacidad de acceso a la vivienda en propiedad, lo que sirve, a su vez, para alimentar la demanda de vivienda en alquiler y, con ello, sus precios, que se encuentran altamente tensionados en varios núcleos relevantes.

Además, hay que mencionar que la subida de tipos, junto con el ahorro familiar acumulado desde la pandemia, ha llevado en el 2023 a un proceso de amortización anticipada de préstamos hipotecarios vivos e, incluso, a la adquisición de vivienda sin tener que recurrir a financiación ajena o hipotecaria.

En nuestro último Observatorio de la Valoración (XVIII Edición), preguntamos al respecto a nuestro habitual panel de expertos y estimaron que los precios de las viviendas usadas reflejarían, a cierre de 2023, un crecimiento interanual cercano al 5%, para después crecer durante 2024 en tasas superiores a cero y, en cualquier caso, inferiores al 3%. Por su parte, las viviendas nuevas finalizarían este ejercicio con un crecimiento superior al 6%, para después crecer a lo largo del 2024 en tasas que rondarían el 3-5%.

Dado que la expectativa de inflación para el año 2024 se sitúa en el entorno del 3,6%, podemos considerar que los precios de la vivienda usada no crecerán en términos reales, sino únicamente nominales. Por su parte, la vivienda nueva podría experimentar un pequeño crecimiento en términos reales, conforme a los porcentajes de evolución esperados.