Madrid y Barcelona mantienen el nivel de rentabilidades

En Madrid, los mercados periféricos han acusado una variación interanual a la baja más acentuada elevada, ligeramente por debajo del 30%, en cambio, tanto en el CBD, su adyacente más próximo, el área urbana y las zonas ‘prime’ fuera del anillo de la M-30 han ofrecido descensos entre el 17% y el 20%. En Barcelona, las rentas se han estabilizado en todas las zonas del mercado de oficinas tras seis trimestres consecutivos de descensos. Al contrario que en Madrid, en Barcelona la corrección interanual ha sido más acusada en el CBD (-16%) que en las zonas de la Periferia y las Nuevas Áreas de Negocio (-11% y -5% respectivamente).

El descenso de las rentas ha propiciado desde hace meses una comprensión de ‘yields’ al mantenerse los valores de repercusión de los inmuebles. En el CBD las rentabilidades iniciales han variado 25 puntos básicos a la baja respecto a trimestres anteriores. Dicha comprensión también se ha visto beneficiada por un mayor interés particularmente acentuado de los inversores en esa área y una falta de oferta acuciante, lo que ha generado procesos de venta competitivos.

La tasa de disponibilidad madrileña se sitúa en torno al 11,5%. Durante los tres primeros meses del año se han incorporado cerca de 80.000 metros cuadrados nuevos al stock y 20.000 reingresan en el mercado tras su rehabilitación. La nueva sede de Caja Madrid ha representado el 57% del total de espacios nuevos y renovados.

Un dato alentador del mercado madrileño es que los prealquileres vuelven a aparecer en escena, aunque la firma de los contratos se ha ejecutado casi al mismo tiempo de la entrega de los inmuebles. Los nuevos desarrollos de la zona norte conjugan buenas calidades, precios razonables y proximidad al centro de la ciudad.

Según los datos adelantados de Barcelona, la entrada de nueva oferta al mercado durante el primer trimestre de 2010 ha sido prácticamente nula. Como consecuencia, el stock total de oficinas de Barcelona se mantiene en los 5,3 millones de metros cuadrados, cifras similares al trimestre anterior. Sin embargo, la tasa de disponibilidad ha repuntado en términos intertrimestrales del 10,2 al 10,7%. Este incremento de medio punto porcentual responde principalmente a la reducción de espacios alquilados por las empresas que se han visto obligadas a reducir u optimizar su capacidad productiva y, en consecuencia, han reajustado sus necesidades inmobiliarias.

A pesar de la fuerte reducción en el desarrollo de proyectos de oficinas en Barcelona, la entrega de casi 224.000 metros cuadrados de nuevo stock a lo largo de 2010 ocasionará un previsible incremento en la tasa de disponibilidad. Si bien tan solo el 60% saldrá al mercado como superficie disponible, Savills prevé que hacia finales de 2010 la tasa de disponibilidad podría superar 12%, teniendo en cuenta un escenario de absorción neta igual a cero. Sería entonces cuando los niveles de renta empezasen a consolidarse, cuando el mercado comenzase a absorber un stock que no crecerá de manera significativa hasta, por lo menos, 2012.