Los cinco temas principales a tener en cuenta en los desarrollos de construcción modular

Cuando Henry Ford introdujo la primera línea de montaje en movimiento del mundo hace más de un siglo, redujo drásticamente el tiempo necesario para construir un automóvil de más de 12 horas a 93 minutos. Matthew Law, director de Naismiths, les dice a los prestamistas lo que necesitan saber sobre el seguimiento de los métodos modernos de construcción (MMC).

Los defensores de la construcción modular dicen que está preparada para tener un impacto similar en la forma en que construimos.

Los proyectos que utilizan tecnología modular plantean una serie de desafíos adicionales de desarrollo para los prestamistas.

La tecnología modular, en la que los grandes componentes de un edificio se fabrican en una fábrica y luego simplemente se ensamblan en obra, no es nueva, pero su estrella está en ascenso.

A los desarrolladores les gusta su capacidad para entregar rápidamente unidades, tanto residenciales como comerciales, con un estándar consistente, con menos trabajadores en obra y menos afectados por los caprichos del clima.

Con los criterios ESG (Enviromental, Social and Governance) convirtiéndose en una consideración importante para los prestamistas, desarrolladores y ocupantes, los partidarios elogian la forma en que los componentes modulares se pueden sellar herméticamente y, por lo tanto, ofrecen calidades excepcionales de aislamiento y eficiencia energética.

A pesar de todo su atractivo, los proyectos que utilizan tecnología modular plantean una serie de desafíos adicionales de desarrollo para los prestamistas, y estos riesgos necesitan un seguimiento cuidadoso, desde la fase de diseño hasta la construcción. Estos son los cinco problemas principales a los que debe prestar atención:

Cuidado con la diferencia (mind the gap)

Los componentes modulares evitan la necesidad de muchos comerciantes tradicionales, pero los prestamistas deben ser conscientes de cualquier ‘diferencia’ entre lo que proporcionará el fabricante modular y lo acordado con el contratista in situ.

Las exclusiones de contratos pueden incluir trabajos preparatorios, andamios y revestimientos, así como permisos, licencias y gestión de garantía estructural. Un buen supervisor de proyectos querrá examinar todo esto como parte de la revisión del presupuesto; es más que una simple evaluación comparativa/ benchmarking.

El tiempo es fundamental

Dado que la mayoría de los materiales de construcción llegan de una sola vez, la programación precisa es más importante que nunca. Todas las partes deberán firmar el diseño previo a la fabricación, y las subestructuras deben estar completas, con grúas y andamios en su lugar, antes de que los elementos modulares lleguen a la obra.

Huevos en una cesta

La alta dependencia del fabricante modular significa que los contratos deben estudiarse cuidadosamente por el riesgo del proyecto. ¿Qué pasaría si se retrasara la entrega de componentes vitales, o si el fabricante se arruina con el pedido incumplido?

Los financiadores deben saber qué medidas de seguridad existen para tales eventualidades. ¿El desarrollador está pagando un gran adelanto por los componentes modulares y qué bonos o garantías colaterales ofrece el fabricante?

Capacidad y control de calidad

En comparación con las técnicas de construcción convencionales, el alcance de las correcciones in situ si las mediciones están ligeramente desviadas es mínimo. Por lo tanto, el control de calidad debe gestionarse de cerca, desde la coordinación del diseño y la aprobación previa a la fabricación hasta la inspección en fábrica y la entrega final de los componentes modulares.

Se debe realizar una diligencia debida similar con los proveedores profesionales. Se debe analizar el historial del fabricante y el trabajo previo, y la tecnología modular seleccionada debe estar acreditada por un tercero de confianza, como Buildoffsite Property Assurance Scheme (BOPAS). También se debe alentar al desarrollador a contratar a un gerente de proyecto que esté capacitado en la identificación y gestión tempranas de riesgos modulares.

Aseguramiento

Esto requiere un control cuidadoso ya que las políticas estándar pueden no cubrir la construcción modular. Además de la cobertura estándar del empleador, la responsabilidad pública y el contrato de trabajo, el financiador generalmente exigirá garantías colaterales a las partes del diseño, incluido el arquitecto, el topógrafo y el fabricante modular.

Si bien la responsabilidad del diseño generalmente recaerá en estas partes, puede haber brechas o diferencias en la responsabilidad a menos que haya una claridad absoluta en el alcance. Un buen supervisor de proyectos revisará el alcance de los servicios prestados por estos proveedores, pero también puede ser beneficioso considerar una póliza de seguro específica para el proyecto. Además, el seguro de defectos estructurales debe elegirse cuidadosamente para garantizar que la póliza cubra la construcción modular.

Los métodos modernos de construcción, de los cuales la construcción modular es el portador de la antorcha, están ganando rápidamente aceptación tanto entre los constructores como entre los ocupantes. Con un cuidadoso seguimiento del diseño del desarrollador, las fases de licitación y la construcción, los prestamistas pueden estar seguros de que las unidades construidas serán sólidas, atractivas y vendibles.