La construcción como vector de impulso de la vivienda social

El salón de la construcción de Fira de Barcelona entregó, en el marco de la pasada edición, los Premios Construmat 2024 a los proyectos del sector que más han destacado por su apuesta por la innovación y la sostenibilidad. Los prestigiosos reconocimientos, comisariados por la Fundació Mies van der Rohe otorgaron el primer premio al proyecto de 85 viviendas sociales construidas en madera en Cornellà (Barcelona), mientras que la residencia de estudiantes Collegium Accademicum de Heilderberg en Alemania recibió el premio del público.

Se ha generado un entorno complejo en el que se combinan el encarecimiento de los precios del mercado inmobiliario (especialmente en las grandes ciudades), una oferta limitada de vivienda social y la vulnerabilidad de ciertos sectores sociales. Garantizar el acceso a una vivienda adecuada es uno de los grandes retos del sector de la edificación y de la sociedad en general. Y es que la vivienda es un elemento fundamental del bienestar y el desarrollo de las personas.

Se están desarrollando iniciativas, pero esta complejidad requiere de medidas urgentes y estrategias diversificadas. Antes de nada, hay que exponer aquellos aspectos más relevantes para entender el problema y articular soluciones entorno a este reto.

Existe un problema grave a resolver, que no es otro que un gran déficit de producción de vivienda. Los expertos consideran necesario construir en España 1,2 millones de pisos para atender la demanda.

En términos económicos hay un desfase, un gap, entre una escasa oferta de vivienda y una demanda alta. Y que además sea digna, asequible y sostenible. Realmente lo que hay detrás de este problema de falta de vivienda no es otro que la falta de suelo, la materia prima del sector inmobiliario. Hay un déficit en la producción, porque no hay suelo donde construirla. Y tampoco se rehabilita la que hay en las tasas requeridas.

Con esta situación, especialmente en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, como lo pueden ser Madrid, Barcelona o Valencia, el precio medio de alquiler y compra han subido considerablemente.

Además, los precios de arrendamiento han alcanzado cotas históricas en prácticamente todo el país. Alquilar una vivienda ya cuesta más de 1.000 euros cada mes. De esta forma, el alquiler social debería ser el instrumento para combatir otra consecuencia, el ‘sinhogarismo’, pero es una medida de alcance muy limitado por la escasez de vivienda pública.

Por su parte, en lo que se refiere a la compra de viviendas, se sigue una tendencia al alza desde finales de 2020: el metro cuadrado se ha encarecido un 35% entre julio de 2014 y el mismo mes de 2024, según datos del Consejo General del Notariado. En el primer trimestre de 2024 el precio medio de la vivienda libre ha experimentado un incremento interanual del 4,3%, situándose en 1.866 €/m². El precio medio del suelo urbano objeto de transacción, se ha situado en los 167,4 €/m², según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo (1T 2024).

Esta combinación de factores ofrece un producto marcado por la dificultad de acceso a una vivienda digna, a grandes capas de la población, especialmente a los jóvenes (¿Cómo van a independizarse o pensar en montar una familia? La edad media de emancipación se está dando a los 30,4 años de edad, una de las mayores de Europa), las familias de bajos ingresos y las personas mayores. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), en 2023, más del 30% de los ingresos de muchas familias se destina al pago de la vivienda, superando el umbral recomendado por los organismos internacionales.

Abaratar el precio de la vivienda y, por tanto, favorecer el acceso a la vivienda debe ser un objetivo que se puede conseguir con medidas como activar/habilitar el suelo edificable que se encuentra bajo dominio de las Administraciones Públicas, reducir el coste burocrático ligado a la promoción y facilitar y agilizar la concesión de las licencias urbanísticas.

La falta de vivienda social disponible es una de las causas de esta crisis. España cuenta con un parque de vivienda social muy limitado en comparación con otros países europeos. Mientras que en países como los Países Bajos, Dinamarca o Austria la vivienda social representa entre el 20% y el 30% del parque total de viviendas, en España este porcentaje apenas alcanza el 2,5%. Este déficit estructural lleva a la necesidad de repensar las políticas de vivienda para ampliar la oferta y mejorar la accesibilidad.

Pero a lo anterior se suma que el parque de vivienda español resulta escaso para los nuevos modelos de familia, flujos migratorios y modos de trabajar.

El modelo denominado ‘Build to Rent’ (construir para alquilar) impulsa la vivienda social al crear propiedades accesibles para alquiler a largo plazo, gestionadas por empresas privadas o públicas. Aumenta la oferta de viviendas asequibles, reduce la presión sobre la compra de inmuebles y favorece la estabilidad para inquilinos vulnerables o de bajos ingresos.

Asimismo, en respuesta a los desafíos de accesibilidad y asequibilidad, han emergido nuevos modelos habitacionales en España como el ‘coliving’ y el ‘cohousing’, que buscan adaptar las necesidades de los ciudadanos a las realidades del mercado. Estos modelos fomentan comunidades colaborativas, donde residentes comparten espacios y recursos.

El coliving ofrece alquiler flexible en viviendas compartidas, ideal para jóvenes o personas con pocos recursos. El cohousing promueve la autogestión y convivencia, aportando soluciones accesibles y sostenibles en el ámbito de la vivienda social. Además, se desarrollan nuevas líneas de negocio como el ‘flex living’ o alquiler flexible a corto o medio plazo de apartamentos, adaptándose a estilos de vida móviles.

Al final, con la modalidad que sea, se trata de aumentar la oferta y esto es posible construyendo cientos de miles de vivienda pública en alquiler, algo en lo que en España se va con retraso (se podría haber estado haciendo desde los años 50 del siglo pasado, lo que ha provocado que el suelo sea cada vez más marginal). Para ello, han de establecerse fórmulas de producción de vivienda que pasen por la colaboración público-privada.

La otra vía fundamental para incrementar la oferta es la rehabilitación, o renovación del parque construido. Es otro aspecto clave en la política de vivienda en España.

El parque de viviendas en España está obsoleto: se calcula que más de 21 millones necesitan ser renovadas para cumplir con los estándares actuales de habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad.

Además, rehabilitar los edificios supone mejorar el confort, mejorar la calidad de vida y aumentar el valor del patrimonio, así como la generación de empleo. España tiene que apostar por la rehabilitación energética no solo por el compromiso con el planeta, sino por el compromiso con sus ciudadanos. Sin embargo, siguen existiendo barreras a superar como los altos costos de rehabilitación (una cuestión de escala), falta de incentivos fiscales, burocracia en permisos y normativas (como la reserva del 30% de viviendas a VPO), acceso limitado a financiación, resistencia de los propietarios a realizar mejoras, escasa concienciación sobre eficiencia energética, y dificultades técnicas en edificios antiguos. Aspectos en los que se debe seguir trabajando.

Los planes de rehabilitación han cobrado protagonismo con los fondos europeos Next Generation EU, que destinan una parte significativa a la modernización de edificios y la mejora de su eficiencia energética. Estas ayudas no solo están enfocadas a la reducción de emisiones de CO₂ y al ahorro energético, sino también a mejorar la calidad de vida de los residentes, especialmente en barrios vulnerables.

Además, los programas de rehabilitación no se centran exclusivamente en las viviendas sociales, sino también a gran escala, buscando mejorar la calidad de los barrios en su conjunto. La regeneración urbana es un pilar esencial para reducir las desigualdades territoriales y mejorar las condiciones de vida en áreas desfavorecidas.

Ante este y otros desafíos, el sector de la edificación avanza en el compromiso, la innovación, la mejora en conocimiento y la automatización de los procesos para situarse a la vanguardia. El tejido inmobiliario español adopta, cada vez con mayor frecuencia, sistemas basados en las tecnologías más avanzadas con las que favorecer la calidad con precios menores, para dar respuesta a las nuevas necesidades de la sociedad.

Existe la paradoja que, con más posibilidades, con una técnica avanzada y disponible para diseñar, construir y promover edificios es más difícil que nunca acceder a una vivienda ¿cómo es posible que esto no redunde en facilitar viviendas asequibles?

Ante esta problemática, la edificación apuesta por impulsar la construcción industrializada como solución de consenso, para reducir tiempos de construcción y costes, que permitan ofrecer nueva vivienda pública a precios más asequible gracias a la automatización, algo que también promueve la atracción de talento y mano de obra más cualificada.

Y todo marcado por una premisa: una construcción sostenible para la que la industria y el sector adoptan medidas marcadas por la profesionalización que se traduce en una estandarización de procesos de construcción energéticamente eficientes, marcados por la economía circular y el uso de materiales sostenibles.

Precisamente, vivienda asequible, sostenible y de calidad, es un objetivo del sector y uno de los ejes del próximo Sustainable Building Congress en Construmat 2025.