Principales problemas y oportunidades ante el nuevo escenario en la rehabilitación de envolventes en el sector no residencial

Con el propósito de entender el contexto del nuevo mercado de la rehabilitación de envolventes en el sector no residencial, la Asociación Española de Fabricantes de Fachadas Ligeras y Ventanas, Asefave, junto con la colaboración de las revistas Novoperfil, AFL, Interempresas Media y Ciberperfil.com, organizaron el pasado 7 de julio en Feria de Madrid una jornada donde se analizaron los principales cambios tecnológicos y organizativos que la nueva situación requiere para el fabricante.

‘Rehabilitación de envolventes en el sector no residencial’ fue el título de esta interesante jornada cuya inauguración corrió de la mano del presidente de Asefave y presidente del comité organizador de Veteco, Miguel Robles, y el director comercial de Veteco, Alberto Leal. “El origen de estas jornadas no es otro que el de potenciar el sector de la rehabilitación, el cual tiene que ser el motor del crecimiento”, apuntó Robles aprovechando también la ocasión para confirmar el fuerte crecimiento que están notando en materia de asistentes a la Feria ePower&Building que se celebrará del 25 al 28 de octubre en Feria de Madrid.

La Feria supondrá la más completa oferta de soluciones para todo el ciclo constructivo y será el paraguas bajo el que se agrupen los salones de referencia para los sectores de la construcción, la rehabilitación y la eficiencia energética Matelec, Urbótica, Veteco, Construtec y Bimexpo. Con el objetivo de impulsar la innovación y contribuir a la dinamización del mercado se va a celebrar esta gran feria que, tal y como aseguró el director comercial de Veteco, Alberto Leal, se ha cambiado de fecha a octubre.

Según Leal, éste fue el resultado de una decisión que tomaron hace dos años y cuyo principal motivo es “cambiar la línea estratégica para hacer una convocatoria más transversal y profundizar más en cada uno de los productos para crear más sinergias en el ciclo constructivo”. Por el momento, tal y como apuntó Alberto Leal, se ha doblado tanto el número de expositores como de espacio expositivo, lo que se traduce en unas muy buenas expectativas para este gran evento del sector de la construcción y la rehabilitación.

Bajo este título y tras finalizar la inauguración del evento, el director asociado de arquitectura y tecnología de Arup, Ignacio Fernández Solla, desarrolló una interesante ponencia donde abordó las principales tendencias, los problemas y las diferentes oportunidades que se presentan en materia de rehabilitación.

En el ámbito de la rehabilitación de oficinas, el experto aseguró que “el promotor final está cambiando” y ya no se llaman promotores, sino Fondos de Inversión o SOCIMis (Merlín Propertis, Axiare...). Asimismo, afirmó que, además de SOCIMis, “también hay promotores más pequeños y más especializados en su trabajo, como GMP o Torre Rioja”.

Según Fernández Solla ahora se buscan menos metros cuadrados, más luz, mejor acústica y ‘location’ y la expectativa es que van subir los precios del metro cuadrado a unos 30€/m². Otros datos que aportó el director asociado de arquitectura y tecnología de Arup es que, en los próximos tres años, en Madrid se van entregar más de 300.000 m² en proyecto con entrega prevista hasta 2018 y que el 65% de los metros cuadrados son para alquilar y tan sólo el 35% para propietarios.

“El ciclo inmobiliario existe y es como un reloj. Madrid y Barcelona, junto con Ámsterdam, están en la zona de crecimiento del reloj en este momento. En Londres, por ejemplo, se ha desacelerado el reloj y ya no se encuentra en la parte de crecimiento moderado en la que estaba”, señaló Fernández Solla. En este sentido afirmó que actualmente en Madrid “hay una superficie de oficinas para alquilar tremenda” pero las condiciones en las que se encuentran “son pésimas”.

Esto significa que conseguir inmuebles en buena calidad es difícil, lo que obliga a la rehabilitación de los existentes. “Hay que encontrar el equilibrio entre poca inversión y buen resultado en la rehabilitación de edificios. En la actualidad hay rehabilitación y va a haber más”, afirmó el experto y aprovechó el momento para repasar algunos proyectos que se encuentran en marcha y otros en fase de estudio tanto en Madrid como en Barcelona.

A continuación, Fernández Solla indicó que una de las tendencias actuales en este ámbito son los Activity Bases Working (ABW) o espacios de trabajo compartido. Asimismo, “introducir verdes en las envolventes” para conseguir oficinas prime verdes flexibles y sostenibles es otra de las tendencias que ya se puede observar en ciudades innovadores como Berlín, Dublín y Estocolmo y que, según Fernández Solla, serían una solución perfecta para comenzar a introducir en ciudades como Madrid y Barcelona.

Otra de las tendencias que comentó el experto es la de introducir las nuevas tecnologías en los edificios, consiguiendo imágenes móviles en las fachadas. Finalmente, Fernández Solla aludió también a los nuevos agentes de construcción: el papel de las ESEs (Empresas de Servicios Energéticos) y el ejemplo de las EPC (Energy Procurement and Construction).

En relación a los principales obstáculos en materia de rehabilitación de fachadas, Fernández Solla apuntó como primer problema al cambio de agentes, de promotores. “Hay que reconocer que el viejo triangulo de promotor- arquitecto- constructor se está desmoronando. Ya no es cosa de tres sino de 17”, apuntó y enumeró al resto de agentes:

• Los intermediarios inmobiliarios como JLL, Savills…
• Los project managers como Bovis, Hill, Gleeds…
• Los consultores especialistas por disciplina, como Arup, ¿aportan valor? “Los consultores somos importantes en la medida que hacemos algo más que aportar valor”, admitió.
• Los contratistas de fachada. Según Fernández Solla, los contratistas de fachada “tienen que cambiar de mentalidad y actitud. Tienen que hacer algo diferente”.
• Los suministradores de producto. En palabras del experto, “tienen que entender lo que se necesita: grandes formatos, uniones ocultas…”.
• Los usuarios y operadores.

En este sentido, Fernández Solla admitió que para abordar bien un proyecto de rehabilitación hay que saber cómo está el inmueble antes de empezar con la rehabilitación y, actualmente, existe muy poca información sobre el estado del inmueble en fase de proyecto: amianto, estado de la estructura… Asimismo, indicó que también se encuentran con dificultades de normativa, licencias, permisos, etc., y que hay que tener en cuenta las prestaciones (ruido, radiación solar…) y definirlas bien, así como como los plazos cortos y los costes ajustados.

Por otro lado, para abordar bien una obra, Fernández Solla señaló como principales problemas, entre otros, los siguientes:

• Mala accesibilidad y poco espacio disponible para la obra.
• Coordinación entre demolición y construcción.
• Encuentros entre partes existentes y partes nueva.

Para hacer frente a todos estos problemas, el director asociado de arquitectura y tecnología Arup, admitió que hay que tener un cambio de mentalidad, un entorno de trabajo multidisciplinar, entornos BIM y rehabilitación, un nuevo reparto de responsabilidades y el rol del contratista de fachada y del suministrador.

“Hay que entender los intereses y las preocupaciones de los agentes antes de empezar el proyecto. Innovar, aprender de los demás, gestionar los tiempos, anticiparse a los problemas, ser proactivos, ser insistentes y ser honestos. No tenemos límite desde el punto de vista de superficies. En definitiva, nuestro trabajo es revestir ciudades”, sentenció.

Bajo este título se celebró la primera mesa redonda de la jornada en la que participaron el responsable de diseño y proyectos arquitectónicos Alucoil, Antonio Muñoz Asorey; el director general de Proinller, Eduardo Llerena López; y el responsable dela oficina técnica Rubio Gámez, Iñaki Rubio Gámez y que contó con la presencia de Ignacio Fernández Solla como moderador.

Las diferencias de rehabilitación y obra nueva desde el punto de vista industrial fue uno de los temas que se trataron en esta mesa redonda. En este sentido, Llerena López admitió que, bajo su punto de vista, es más difícil la rehabilitación que la obra nueva ya que “no es fácil proyectar un edificio que se va rehabilitar puesto que no sabes con qué te vas a encontrar cuando empieces con la rehabilitación. La rehabilitación requiere adaptar los sistemas que están más enfocados a la obra nueva sobre la obra que se va a rehabilitar y no siempre casan”.

Respecto a las normativas en la rehabilitación, Rubio Gámez aseguró que la exigencia hoy en día es mayor. “Nos piden más datos de la fachada y demás. Cuando se rehabilita un edificio se miran más cosas que en obra nueva. Por eso rehabilitar es un mejor negocio porque se apuesta por la calidad”, apuntó.

En lo que se refiere a la tendencia hacia la fachada ventilada en rehabilitación, Muñoz Asorey indicó que las exigencias suben tanto en la parte de fabricantes como en la de instaladores. “La calidad tiene que estar ahí. En el sector de la oficina se busca más la luz. En rehabilitación de viviendas se intercambia la fachada de vidrio con lamas… hay muchos brillos. En el grado de especialización de productos queda mucho trabajo”, admitió.

Finalmente, Rubio Gámez afirmó que, respecto a las prescripciones, “los industriales debemos coordinar el trabajo de los gamistas: el del vidrio, el del aluminio, etc. Creo que los industriales no estamos bien calificados porque se utiliza la misma vara de medir para todos”, reivindicó.

Luis Vega Catalán, coordinador de la Unidad de Edificación Sostenible, Subdirección General de Arquitectura y Edificación, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento; María Cubillo, en representación de la Asociación de Empresas de Eficiencia Energética, A3E; e Ignacio Fernández Solla, fueron los integrantes de la segunda y última mesa redonda de la jornada, la cual estuvo moderada por el director de Asefave, Pablo Martín, y que trató el tema de la rehabilitación desde el punto de vista del proyecto/inversor.

En referencia al peso que van cogiendo los nuevos agentes en materia de rehabilitación de edificios, Fernández Solla aseguró que el principal cambio es que ahora se busca a consultores y a nuevos agentes para preparar un proyecto mejor. Así, “lo que antes venia sólo por parte de inversores extranjeros ahora ya viene por parte de los inversores de aquí. El papel del promotor ha cambiado”, recordó y aseguró que el valor de la rehabilitación de un edificio que ya existe no es tan complejo. “El papel del arquitecto ya no está tan valorado porque ya han entrado los nuevos agentes”, recalcó.

En cuanto al papel que juegan las empresas de servicio energético con las envolventes, Cubillo informó que las consultoras energéticas están participando en este proyecto desde hace muchos años. “A los consultores nos piden o una calificación energética o una evaluación de los puntos débiles para poder rehabilitar. Desde el punto de vista de las ESEs, no entienden bien cómo van a invertir en una envolvente porque no saben por dónde va a venir ese ahorro. Creo que poco a poco están entrando las envolventes”, apuntó.

Respecto a cómo se prevé desde el Ministerio la gestión de mobiliario para plantearse rehabilitaciones en todo el parque, Vega Catalán señaló que, al margen de que “es una necesidad”, cuentan con obligaciones de directivas europeas muy importantes. “Nos obligan a tener un inventario de edificios para saber la situación real del parque y, para conocer bien un parque, hay que tener mucha información y la verdad es que falta esa información. Estamos intentando potenciar que las mejoras se realicen con mejores criterios. Para ello estamos desarrollando una herramienta para que se hagan con criterios objetivos. Un elemento fundamental dentro de esa herramienta es saber cómo se encuentra el parque y tener un paquete de buenas prácticas en tema de ahorros”, comentó.

Respecto a la consciencia por parte de promotores técnicos e industriales de la existencia de ayudas como las del Idae, Fernández Solla afirmó que no existe esa mentalidad de preguntar en no residencial, pero sí hay consciencia de que el coste se puede mejorar haciendo un proyecto de eficiencia energética. “El ensayo energético es muy importante y sí que hay esa mentalidad. El tema de ayudas y subvenciones ahora mismo no está en la mente”, aseguró.

Por su parte, María Cubillo señaló que en el tema de ayudas se exigen muchos recursos pero el proceso del Idae es muy lento. Por ello, “para el cliente final creo que las ayudas vienen cuando ya se ha hecho la inversión y se ha peleado por ello, es decir, vienen con retraso. Pero para una empresa de rehabilitación esas ayudas les pueden servir para el siguiente proyecto y lo miran más”. En este sentido, Cubillo considera que si a un particular se le habla en términos económicos de la calificación energética se empezarán a mover las cosas. “La calificación energética de un edificio es muy importante y a nivel del cliente todavía no se entiende tanto por qué no ven el ahorro que conlleva”, asumió.

Si el cumplimiento de la normativa vigente ha supuesto un freno respecto a proyectos de rehabilitación, fue otro de los temas que se abordaron en la mesa. En opinión de Fernández Solla, si la normativa fuese un freno para la inversión, no se cumpliría. “Desde 2006 hasta ahora ha habido un cambio tremendo. La normativa es muy buena”, garantizó.

Para Vega Catalán, el problema de la normativa y la rehabilitación es un problema específico. “La normativa no puede ser desincentivadora. El problema de la rehabilitación es que tenemos un parque muy heterogéneo y nos encontramos con la dificultad de que no hay un valor único. Para ello se ha puesto una cláusula de individualidad para estudiar cada caso. Hay un potencial de mejora importante en la rehabilitación. Hay que desdramatizar el tema el código técnico. La normativa debe ser un campo de juego en el que yo me nuevo y que me marca los límites que no puedo traspasar”, alegó.

El tema del entorno BIM fue el último de los aspectos que se trataron en la última mesa redonda. Desde el punto de vista del promotor, Fernández Solla manifestó que a éste le han llegado los mensajes del BIM “pero aún no ha entrado en ese entorno” pues, aunque le interesa el tema, el problema viene en la parte práctica. Sin embargo, el experto se mostró optimista y aseguró que “todo se conseguirá con tiempo”, ya que “el BIM no es un herramienta sino una mentalidad”, una opinión que compartió también Vega Catalán.

Finalmente, María Cubillo apuntó que, desde el punto de vista de la Asociación, “que haya un proyecto de todo el proceso es importantísimo por lo que el BIM es fundamental”, pues “nos facilitaría mucho las cosas al contar con todos los datos del proceso, porque los errores vienen cuando no existen esos datos”, argumentó.

Tras la segunda mesa redonda, se pasó a la clausura de esta interesante jornada que contó con Arup, Veteco y el Ministerio de Fomento como colaboradores y con Saint-Gobain, Deceuninck, Reynaers Aluminium, Persycom, Grupo Aluman y Tecnalia como patrocinadores.