Madrid y Barcelona encabezan las ciudades con más empuje, seguidas de Valencia, Málaga y Zaragoza

A tenor de los últimos datos sobre el mercado de oficinas elaborados por consultoras de sobrada experiencia como Aguirre Newman, Atisreal, DTZ, Exa, Knight Frank o Jones Lang Lasalle, el sector oficinas está recuperando su situación de antaño, registrando récords históricos en cuanto a absorción y contratación.

Todas estas consultoras definen 2007 como un año histórico en el mercado de oficinas, tanto de Madrid como Barcelona. Y, aunque tras 11 años de fase expansiva, el mercado inmobiliario español presente claros síntomas de ralentización, según los datos presentados en el último informe de Aguirre Newman “la actividad en el mercado de oficinas ha sido notable a lo largo del ejercicio 2007, especialmente en el mercado de Madrid, donde se ha marcado un nuevo récord de absorción bruta de 941.424 metros cuadrados, un 15 por ciento superior a la de 2006”. Respecto al mercado de oficinas de Barcelona, la estabilidad ha sido la característica fundamental, si bien la consultora señala el importante volumen de nueva oferta que está prevista que salga al mercado durante 2008-2009, alrededor de 870.000 metros cuadrados.

El año 2008 se prevé como un año muy activo donde será necesario tomar muchas decisiones

Según los datos de Aguirre Newman, 2007 ha sido el ejercicio en el que se ha contratado más espacio de oficinas en la ciudad de Madrid. Los grandes usuarios, fundamentalmente bancos y empresas de servicios, han tenido un protagonismo especial en la actividad de una demanda que ha absorbido un total de 941.400 metros cuadrados, un 15 por ciento más que en 2006. Del segundo semestre de 2007 destaca el importante volumen de operaciones de prealquiler, especialmente las realizadas en Torre Espacio y Torre Caja Madrid, en Cuatro Torres Business Área. Bajo esta fórmula se han contratado más de 260.000 metros cuadrados durante todo el ejercicio. Las operaciones de gran tamaño, sobre superficies superiores a los 3.000 metros cuadrados han crecido un 38 por ciento durante 2007.

En lo que se refiere a la oferta, durante el pasado año se incorporó al mercado de oficinas de Madrid una superficie de 213.000 metros cuadrados, el 61 por ciento del volumen inicialmente previsto. Con esta nueva oferta, el parque de oficinas de la ciudad alcanza 11.200.000 metros cuadrados.

Para 2008 está prevista la salida al mercado de 395.000 metros cuadrados, de los que un 37 por ciento se encuentran ya prealquilados. De la nueva oferta prevista para este ejercicio, más de un tercio corresponde a las tres de las cuatro torres de Cuatro Torres Business Area. La nueva oferta prevista para 2009 es de 431.000 metros cuadrados. Durante los próximos dos años, tenderá a equilibrarse el volumen de los proyectos que saldrán al mercado en las zonas de influencia de la Nacional-1 y de la Nacional-2.

En su último informe de oficinas sobre Madrid, DTZ apunta que la contratación de oficinas en el 4º trimestre de 2007 alcanzó los 260.000 metros cuadrados, definiendo también este ejercicio como un récord histórico para la Comunidad de Madrid. Para DTZ, “estos datos reflejan que la demanda de oficinas se ha mostrado muy activa durante el año, destacando las contrataciones por empresas del sector de las telecomunicaciones, servicios profesionales y el sector financiero”. De cara a 2008, la consultora espera que la demanda continúe en niveles altos, aunque probablemente se modere a partir de la segunda mitad del año debido a las previsiones de desaceleración de la economía española.

Por zonas geográficas, la mayor contratación en el 4º trimestre correspondió al extrarradio (55 por ciento de la superficie total), seguida del distrito central de negocios (o CBD) con el 16 por ciento, y la periferia (13 por ciento). En el CBD la demanda de oficinas sigue siendo importante, y en muchas zonas de la periferia y el extrarradio se ha fortalecido gracias a las ampliaciones en la red de transporte público (Metro Norte a Alcobendas/San Sebastián de los Reyes y el Metro Ligero a Pozuelo y Majadahonda). En cambio, las zonas donde el transporte público está menos desarrollado, la demanda de oficinas está más limitada. A medio plazo se espera que continúe la tendencia de traslados de sedes sociales de grandes empresas del centro de la ciudad hacia las afueras, como el BBVA que recientemente ha decidido reagrupar todas sus oficinas de Madrid en el parque empresarial Foresta (en la A-1).

En cuanto a la oferta, la tasa de disponibilidad del mercado de oficinas ha incrementado ligeramente durante el último trimestre del año hasta situarse en el 3,66 por ciento, equivalente a 402.000 metros cuadrados. Gran parte de la superficie actualmente disponible se encuentra en los parques empresariales de la periferia; concretamente en la A-2 (nudo Eisenhower), la A-1 (desde el nudo Manoteras hasta Alcobendas) y la M-40 (vía de los Poblados). En el CBD la disponibilidad es reducida, especialmente para superficies grandes a partir de 1.000 metros cuadrados. A corto plazo se prevé una ligera subida de la disponibilidad a consecuencia de la entrega de varias promociones de oficinas, especialmente en la periferia.

La superficie nueva entregada en Madrid en el cuarto trimestre ascendió a 187.000 metros cuadrados. Sin embargo, una parte importante de esta superficie no esta en comercialización ya que se trata de edificios de uso propio. Por ejemplo, la segunda fase del campus de Telefónica (90.000 metros cuadrados en Las Tablas) y una tercera parte de Torre Espacio que se reserva para uso propio de la propiedad.

Otros proyectos que se entregaron en el último trimestre fueron la segunda fase del parque empresarial Omega (25.000 metros cuadrados en Arroyo de la Vega), y un edificio de oficinas de 12.000 metros cuadrados en la calle Monte del Pinar (en El Plantío). Para 2008 está prevista la entrega de los otros tres rascacielos del Distrito 4 Torres: Torre Caja Madrid (56.000 metros cuadrados de uso propio), Torre de Cristal (45.000 metros cuadrados) y Torre Sacyr-Vallehermoso, de 53.000 metros cuadrados (de los cuales 19.500 metros cuadrados serán para oficinas y el resto para hotel). También se entregará el parque empresarial Nozar en Méndez Álvaro (22.000 metros cuadrados) y un edificio de oficinas de 17.000 metros cuadrados en la calle Manoteras (prealquilado en su totalidad a la consultora Everis).

En los próximos 2 años la oferta nueva de oficinas se concentrará en la A-1, la A-2 y en el Distrito 4 Torres. Foto: Juan Carlos Rodríguez

Para Knight Frank, 2007 también ha finalizado con un máximo histórico de contratación en el mercado de oficinas de Madrid.

La consultora apunta que este excepcional resultado “ha sido consecuencia del mantenimiento de un buen ritmo de absorción en el conjunto del año, fruto de un gran dinamismo hasta el periodo estival y de una actividad más moderada pero sostenida en los últimos meses del año”. Asimismo, concreta que los últimos meses se han caracterizado por una mayor estabilidad en los valores de renta de mercado, con un valor máximo de cierre de 42 euros el metro cuadrado mensual registrado en Torre Espacio.

Por otro lado, las cifras de la consultora apuntan que el mercado de venta a usuario ha mostrado un excelente resultado. Durante 2007 se han contratado unos 129.500 metros cuadrados de superficie en venta en cerca de 159 operaciones. Aún así, persiste la escasez de oficinas en venta: sólo un 19,5 por ciento del total de superficie en oferta está destinado de forma exclusiva a esta finalidad.

Sólo un 19% del total de superficie de oficinas ofertada es para la venta

En lo que se refiere a la oferta, el buen comportamiento de la demanda en el conjunto del año ha sido determinante para mantener la tendencia a la baja de la disponibilidad en la comparativa anual. A principios de 2007 existía cierta preocupación sobre qué efecto tendría sobre la oferta la incorporación de diversos proyectos empresariales de gran envergadura, cuya finalización estaba prevista para finales de año. Finalmente, el impacto producido sobre la disponibilidad ha sido leve, de modo que el 77 por ciento de la superficie total de Torre Espacio se encuentra ya comprometida en el momento de terminación de las obras. Entre los últimos ingresos producidos en los últimos meses del año, cabe destacar además, la terminación de otra fase del Parque Empresarial Cristalia en Vía de los Poblados así como del Parque Empresarial Adequa en la Avenida de Burgos o el Complejo Empresarial de Méndez Álvaro.

En cuanto a la composición de la oferta, y según la tipología de los edificios, la mayor parte de ésta se sigue concentrando en los inmuebles de uso exclusivo, que suponen un 71 por ciento de la cifra total de oferta, seguidos de los inmuebles de tipo semindustrial con un 19 por ciento y de los mixtos, que representan el restante 10 por ciento.

Además, la escasez de oferta continúa siendo importante en los inmuebles destinados a la venta a usuario. Del total de superficie actual en oferta, solamente un 19,5 por ciento está reservado de forma exclusiva a esta finalidad. Un 43 por ciento del total de superficie en oferta en venta se ubica en el entorno urbano, mientras que el restante 57 por ciento se localiza en las áreas empresariales de la periferia cercana y lejana.

Durante 2008, desde Knight Frank prevén la salida al mercado de 204.730 metros cuadrados de nueva superficie en oferta, de los cuales el 77,5 por ciento corresponde a edificios exclusivos. Este nivel es un 41,5 por ciento inferior a la cifra de superficie nueva en oferta que se esperaba para 2007. La salida efectiva de esta cantidad de superficie prevista va a estar en función de la evolución del ritmo de absorción. Es previsible que la tasa de disponibilidad no experimente variaciones significativas, ya que se estima que mucha de la superficie que se incorpore al mercado va a encontrarse previamente comprometida.

Sin embargo, desde la consultora apuntan que el gran dinamismo de la demanda observado durante 2007 va a ser difícilmente sostenible en 2008: “El no tan favorable panorama económico ha generado una mayor incertidumbre, que se dejará sentir en el mercado. Los agentes van a adoptar una actitud de espera y cautela que se verá traducida en una ralentización del ritmo al que se venía produciendo el cierre de operaciones en 2007”.

Para Exa, el mercado de oficinas de Madrid en 2007 ha vivido un ejercicio atípico: el mejor primer semestre que se recuerda en la historia del sector ha tenido su continuación en una segunda parte del año bastante menos dinámica donde las cifras de contratación han caído notablemente. En palabras de la consultora, “la crisis crediticia en EE UU ha sido el punto de inflexión que ha marcado el año inmobiliario y la economía mundial”. Así, aunque España ha seguido creciendo por encima de la media europea, lo ha hecho mucho menos de lo previsto, a la par que la inflación se disparaba en los últimos meses del año llegando a superar el 4 por ciento. Además, las prometedoras cifras de absorción que vimos a principios de año han ido disminuyendo paulatinamente.

Asimismo, desde Exa apuntan que la siempre escasa entrada de nueva oferta, muy inferior a lo previsto, ha mantenido las disponibilidades bajas y los precios altos: ya se han llegado alcanzar puntualmente los 40 euros por metros cuadrados al mes en la zona Prime y los precios han seguido creciendo muy por encima de la inflación, aunque de una forma más racional y moderada que en ejercicios anteriores. Por otra parte, la inversión en oficinas por su parte ha vuelto a batir récords impulsada por un puñado de operaciones multimillonarias en un contexto de deslocalización de las principales empresas del IBEX que han aprovechado para deshacerse de sus principales inmuebles en el punto álgido del ciclo inmobiliario.

Repasando los datos relativos a la oferta solamente, el informe de Exa destaca que, a lo largo del año 2007, se entregaron un total de 215.000 metros cuadrados, algo más de la mitad de lo inicialmente previsto. Gran parte de estos proyectos estaban ya comprometidos y la mayoría se entregaron a lo largo de la primera mitad del año, ya que en los dos últimos trimestres apenas se ha incorporado oferta nueva libre al mercado. Asimismo, el ratio de absorción/oferta de menos de 1 año se ha incrementado debido a la escasez de nueva oferta entregada, en comparación con los dos ejercicios anteriores. Este ratio refleja el hecho de que, a pesar de la crisis inmobiliaria, la demanda de oficinas no ha caído significativamente mientras que la oferta nueva este año ha sido mucho menor de lo esperado e inferior a la de ejercicios anteriores. Esto ha mantenido disponibilidades muy bajas las cuales a su vez han presionado al alza los precios.

De cara al futuro, a lo largo de 2008 está previsto que se incorporen al mercado 500.000 metros cuadrados de nuevos proyectos, de los cuales casi el 50 por ciento están ya comprometidos, por lo que la entrada real de oferta no va a ser muy superior a la del año que acabamos de finalizar. Para 2009 la previsión es de 320.000 metros cuadrados de los cuales casi 100.000 metros cuadrados están ya comprometidos.

Por zonas, más del 40 por ciento de la oferta nueva de Madrid de los próximos dos años estará situada en la zona descentralizada, más en concreto en el área de Las Tablas, en la zona norte de la capital. La periferia también se beneficiará de algo más de 220.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos de aquí a 2009, los cuales están más concentrados en las inmediaciones de la A-6 (La Florida, Pozuelo).

En 2008 está prevista la entrega de proyectos como el parque empresarial Cuatro Torres Business Área

Según los datos de Exa, en el último trimestre de 2007 se alcanzó una absorción de 156.088 metros cuadrados, un 9 por ciento inferior a la del tercer trimestre del año y un 37 por ciento inferior a la del mismo trimestre del año 2006. Este descenso ha motivado que 2007 cerrara con una contratación entorno a los 800.000 metros cuadrados, algo menos que en 2006 pero muy superior a la media de los últimos cinco años.

Por otro lado, más de la mitad de la superficie absorbida, un 55 por ciento, se encuentra en las áreas descentralizadas y periferia, es decir, fuera de los límites de la M-30. Este tipo de ubicación sigue siendo la más demandada en las operaciones de gran superficie fundamentalmente por dos razones: mayor disponibilidad de espacio y mejores calidades. Se trata de edificios generalmente de nueva construcción con un diseño e infraestructuras mucho más adaptados a las necesidades empresariales en la actualidad. El factor precio también influye pero cada vez es menos decisivo puesto que las rentas en algunas de estas zonas están ya al nivel de las del casco urbano, superándolas en algunos casos. Como es habitual, la mayor parte de la superficie contratada en este último trimestre corresponde a edificios exclusivos de oficinas, un 82 por ciento, mientras que los edificios mixtos han supuesto un 13 por ciento y los ‘high-tech’ el 5 por ciento restante.

Por espacio, la mayoría de operaciones han sido para superficies de menos de 1.000 metros cuadrados, aunque han significado sólo el 25 por ciento de la superficie total absorbida. Este tipo de operaciones se han realizado de forma mayoritaria en el casco urbano, aunque también ha habido un porcentaje significativo de estas operaciones en la periferia. El perfil en ambos casos es similar: el primero corresponde a empresas pequeñas que buscan bien un espacio con una cierta representatividad en el centro de Madrid mientras que en el segundo caso se busca una oficina a un precio asequible para lo cual no hay reparos en alejarse del centro de la ciudad.

En el extremo opuesto, las operaciones en superficies de más de 3.000 metros cuadrados supusieron un 7 por ciento del total pero aglutinan casi el 49 por ciento de la superficie absorbida en el periodo. Este tipo de operaciones se han repartido de forma más o menos equitativa entre todas las zonas predominando el casco urbano en las operaciones en el rango de los 3.000 a 5.000 metros cuadrados mientras que operaciones de mayor tamaño se han dado casi exclusivamente en las zonas de la periferia (operaciones de menos de 10.000 metros cuadrados) y en la Descentralizada (operaciones por encima de los 10.000 metros cuadrados).

En cuanto a los datos aportados por Atisreal relativos al mercado de Madrid, a enero de 2008, el stock de oficinas alcanzaba los 11.020.000 de metros cuadrados, distribuidos de manera relativamente homogénea entre las 4 zonas de Madrid. La oferta nueva incorporada a lo largo del año apenas alcanza los 150.000 metros cuadrados, es decir un mínimo para los 4 últimos años.

Por otro lado, Atisreal señala un récord de contratación con más de 940.000 metros cuadrados, máximo histórico para la ciudad. Destaca además el nivel de equilibrio entre oferta y demanda con una tasa de vacío media del 7,31 por ciento.

En el futuro, los nuevos proyectos previstos para entregar en los próximos 4 años deberían incrementar el stock total hasta alcanzar los 12 millones de metros cuadrados. Para el 2008 concretamente se prevé sin embargo una ralentización de la contratación debido a las operaciones de prealquiler realizadas en 2007 y al contexto económico actual. Aún así, desde Atisreal esperan que la oferta futura permita contestar a una parte de la demanda de zonas céntricas, hasta ahora, insatisfecha y arriesga ampliar la disponibilidad fuera de la M-30. Del mismo modo, con la entrega de la superficie del CTBA (Cuatro Torres Business Área), las rentas máximas se estabilizarán en los niveles alcanzados.

Un año más, el volumen de superficie contratada registra un nuevo récord con más de 940.000 metros cuadrados, promovido por la contratación de grandes espacios, la entrega de nuevos proyectos y el continuo dinamismo del mercado. Y, aunque con la ralentización económica internacional se ha notado un descenso de la contratación durante el ultimo trimestre, ello se explica en parte por la, todavía, no contabilización de la superficie prealquilada en la Torre Espacio. Sin embargo, el ultimo trimestre ha registrado un aumento del peso de las operaciones pequeñas. Más de la mitad de las operaciones tuvieron una superficie inferior a 500 metros cuadrados.

Por zonas, y con más de 130.000 metros cuadrados contratados en el año 2007, el CBD supera sus máximas debido, principalmente, a operaciones grandes pero se caracteriza también por contratación de pequeñas superficies. Asimismo, la actividad en la zona centro se ha mostrado similar a la del año anterior y se caracteriza por operaciones de grandes superficies (entre 6.000 y 10.000 metros cuadrados). En la zona descentralizada por su parte, se ha concentrado el mayor volumen de espacio contratado (41 por ciento del total), debido al aumento de la oferta en esta zona durante los últimos años. En cuanto a la periferia, ésta ha registrado varias operaciones de más de 10.000 metros cuadrados pero sigue siendo la zona con mayor disponibilidad.

En cuanto a la oferta, la superficie inmediatamente disponible en enero de 2008 alcanza los mismos niveles que en 2007, con algo más de 800.000 metros cuadrados. Sin embargo quedan numerosos productos para entregar a lo largo del año. En el CBD sigue faltando espacio disponible, pero la entrega de superficie prevista podría satisfacer una parte de la demanda de la zona y reducir el actual desajuste.

Asimismo, las tasas de disponibilidad en las zonas centro y descentralizada se encuentran en niveles de relativo equilibrio. Sin embargo la cantidad de productos previstos en la segunda podría hacer pasar esta zona en una situación de sobre oferta. Y, aunque la contratación en la periferia ha representado el tercio de la superficie total contratada, la disponibilidad sigue elevada.

Según las conclusiones de Atisreal, la nueva oferta y la competencia de la zona descentralizada causan estos incrementos y la futura oferta prevista en esta zona también podría incrementar el desequilibrio.

En cuanto a la nueva construcción, durante 2007 entraron en el mercado apenas 150.000 metros cuadrados de superficie nueva de oficinas, esto es, unos 50.000 metros cuadrados menos que en 2006, toda aquella en el exterior de la M-30. Sin embargo un importante numero de proyectos han retrasado su entrega al principio de 2008.

Para el futuro, se esperan, durante el año 2008, más de 400.000 metros cuadrados de nueva superficie.

Hasta 2011, está prevista la incorporación de más de 900.000 metros cuadrados. Además, más de la mitad de la superficie de nueva construcción a entregar en los próximos 12 meses se encuentra fuera de la M-30 y esta proporción incrementa para la superficie a entregar en los 4 próximos años. El CBD y el Centro por fin verán incrementada su oferta de oficinas en alrededor de 200.000 metros cuadrados.

Según las cifras de Atisreal, a enero de 2008, el stock de oficinas alcanza los 4.955.000 metros cuadrados, con más de los dos tercios localizados en las zonas céntricas de la ciudad condal. La oferta nueva incorporada en 2007 es del mismo nivel que la de Madrid con 154.000 metros cuadrados, es decir, más del doble que la superficie incorporada en 2006.

Así, el año 2007 se posiciona como el segundo año de mayor contratación, después de 2005, con alrededor de 363.000 metros cuadrados. La tasa de disponibilidad total se mantiene en niveles de equilibrio respecto al año anterior. Sin embargo las zonas CBD y centro siguen con escasez de productos, mientras las zona descentralizada y periferia presentan niveles de disponibilidad elevados.

Asimismo, la incertidumbre del mercado hace prever para 2008 una ralentización en cuanto a la contratación mientras que los proyectos de oficinas de Barcelona se localizan en las zonas descentralizadas y en la periferia del municipio. El aumento de superficie en estas zonas podría incrementar la disponibilidad de las mismas, ya que se encuentran en una situación de sobre-oferta.

En cuanto a la contratación acumulada de 2007, ésta alcanza los 363.000 metros cuadrados, segundo récord histórico tras 2005. La demanda de oficinas se ha reactivado durante el ultimo trimestre y el número de operaciones de tamaño superior a 1.000 metros cuadrados ha aumentado a final del año. Las operaciones más significativas del trimestre han sido la instalación de Cofidis en el WTC Almeda Park y el pre-alquiler de Iberojet en la Torre Inbisa del 22@.

El CBD no ha registrado mucha actividad debido a la escasez de producto. Las únicas operaciones realizadas conciernen superficies pequeñas. La zona Centro se mantiene activa con el tercio de las operaciones del año, la mitad de ellas realizadas en el ‘Eixample’. El 25% de operaciones se han localizado en la zona descentralizada, una nueva zona de negocio cada vez más atractiva: 22@ - Diagonal Mar - Forum atrae casi la mitad de la demanda en esta zona.

En cuanto al mercado de oficinas de Barcelona, Atisreal apunta que, “aunque se reducen las expectativas de contratación para 2008, no cabe duda que será un año muy fuerte en movimiento”. Así, tanto en Madrid como Barcelona se espera la entrega de una gran cantidad de producto mientras que “la puesta en el mercado de activos inmobiliarios de financieras y de promotoras en busca de liquidez impondrá el mercado español como nueva oportunidad de inversión para los inversores internacionales”.