Entrevista a José Miguel Setién, Director de producto Oficinas de Jones Lang LaSalle
La situación actual del mercado inmobiliario residencial está en horas bajas. ¿En qué medida puede afectar al sector de las oficinas a medio/largo plazo?
En principio la correlación entre los mercados residenciales y oficinas es muy reducida: el impacto del mercado residencial solo afecta al mercado terciario en la medida en la que está afectando a la actividad general del país, y el efecto de la misma sobre la demanda de oficinas. Igualmente en los mercados de inversión el factor determinante no es la situación del mercado residencial, sino la situación de los mercados financieros y la falta de liquidez, que está impulsando al alza las rentabilidades.
Hay quien lo atribuye al cambio natural de ciclo del propio mercado. ¿Cuál es su opinión en este sentido?
Efectivamente estamos entrando en un cambio de ciclo: Dicho cambio está motivado por la crisis económica nacional e internacional, que está influyendo en un descenso claro de la demanda, y del tamaño medio de la misma.
Cuando un cliente busca comprar o alquilar unas oficinas, ¿qué prioridades establece?
La ubicación y el precio son sus dos prioridades, seguidas por la eficiencia y la calidad del producto, así como la dotación de transporte publico. A igualdad de condiciones se prima claramente las oficinas nuevas y de gran eficiencia y calidad, y se paga más por una oficina con transporte público accesible que por una similar y en un entorno comparable sin proximidad a una estación de metro.
Actualmente, ¿el sector se decanta más por el alquiler o por la compra?
Siempre ha habido una actividad mayoritaria en alquiler. En el momento actual la actividad en venta a usuario ha caído por debajo del 10 por ciento del total y en los momentos más álgidos, esta actividad no superó el 17 por ciento. Mientras se mantengan las restricciones en la financiación, la venta a usuario mantendrá un nivel de actividad reducido.
Ciudades como Sevilla, Málaga, Murcia o Valencia, además de las tradicionales como Madrid o Barcelona, están apostando fuerte por este mercado. ¿Habrá suficiente demanda para absorber toda esta oferta?
Evidentemente, ciudades diferentes a Madrid o Barcelona tienen una actividad más reducida. Es obvio que en los últimos años, fruto del desarrollo económico general de España, estos mercados se han consolidado, pero hay que tomarlo con cierta prudencia. Son ciudades con demandas locales fundamentalmente, y las grandes demandas están protagonizadas por la administración. Es obvio que la crisis va a afectarles tanto por el crecimiento de las empresas existentes como por la implantación de nuevas compañías, siendo estas últimas de un tamaño reducido. Por tanto la producción de nuevas oficinas debería ser moderada.
En cuanto a los precios, ¿cuál cree que será la evolución de éstos en los próximos meses?
Actualmente nos encontramos en el punto máximo de precios en alquiler de oficinas. Prevemos para los próximos meses una estabilización en los niveles de renta, con una ligera tendencia al descenso para el año 2009.
