Entrevista a Francisco Gracia, Director de la División de Oficinas Madrid de Exa
La situación actual del mercado inmobiliario residencial está en horas bajas. ¿En qué medida puede afectar al sector de las oficinas a medio/largo plazo?
La crisis residencial es fundamental, por un lado en el exceso de oferta y, por otro, en la falta de financiación hipotecaria para la demanda. La situación del mercado terciario es reflejo de la economía global, por lo que actualmente no pasa por sus mejores momentos, con la diferencia de que la oferta y rentas actuales están sostenidas. En el medio y largo plazo la evolución del mercado acompañará al ciclo económico, con los ajustes lógicos de precios y tasas de disponibilidad.
Hay quien lo atribuye al cambio natural de ciclo del propio mercado. ¿Cuál es su opinión en este sentido?
Si se cumpliera la teoría de los ciclos, deberíamos mantenernos en el ciclo alcista al menos 2 años más, lo cual no es el caso. Ha habido un parón generalizado de una intensidad inesperada que no es consecuencia de un cambio de ciclo.
Cuando un cliente busca comprar o alquilar unas oficinas, ¿qué prioridades establece?
Hay que diferenciar claramente la tipología de demandante en alquiler o en compra. La prioridad del primero suele venir por adecuar sus necesidades de empresa a un espacio físico, tanto en superficie como en rentas y ubicación, no buscando tanto una oportunidad inmobiliaria. En el caso de compra aparecen otros factores como la financiación, los planes de expansión a largo plazo y, por supuesto, la inversión en un activo inmobiliario.
Actualmente, ¿el sector se decanta más por el alquiler o por la compra?
Claramente hacia el alquiler. La falta de financiación, la incertidumbre económica y la percepción del comprador de una importante bajada de precios, han hecho que la demanda en compra para uso propio prácticamente haya desaparecido desde septiembre de 2007.
Ciudades como Sevilla, Málaga, Murcia o Valencia, además de las tradicionales como Madrid o Barcelona, están apostando fuerte por este mercado. ¿Habrá suficiente demanda para absorber toda esta oferta?
En capitales de provincia la demanda de oficinas es principalmente local, vinculada en gran parte a la trama industrial, por lo que suelen ser mercados autosuficientes donde los crecimientos de la oferta son sostenidos. En Madrid y Barcelona, el mayor demandante es el Sector Servicios (junto a la Administración), que ha revisado a la baja sus previsiones de crecimiento. Paralelamente la oferta futura también está posponiendo sus plazos de entrega, por lo que el problema estará en la absorción de la superficie disponible en los próximos 2 años.
En cuanto a los precios, ¿cuál cree que será la evolución de éstos en los próximos meses?
Por el momento las rentas y precios están aguantando estables, si bien se están ampliando los márgenes de negociación. En los próximos meses es previsible una importante bajada de las rentas máximas en cada una de las zonas, si bien las rentas medias y mínimas no descenderán en la misma proporción. Sobre los precios de venta hay incertidumbre hasta no saber como de profunda es la crisis financiera.
