Entrevista a Yohann Floch, Director adjunto del Departamento de Oficinas de Atisreal
La situación actual del mercado inmobiliario residencial está en horas bajas. ¿En qué medida puede afectar al sector de las oficinas a medio/largo plazo?
La situación del mercado residencial junto con la de los mercados financieros crea un clima de incertidumbre en todos los mercados. Las dificultades de financiación están ralentizando el mercado de inversión, lo que puede tener un impacto en las tomas de decisión.
Yohann Floch, Director adjunto del Departamento de Oficinas de Atisreal.
Hay quien lo atribuye al cambio natural de ciclo del propio mercado. ¿Cuál es su opinión en este sentido?
España ha vivido una fase de fuerte crecimiento en los últimos años. La Unión Europea, el desarrollo de infraestructuras y el crecimiento del poder de compra de los españoles han permitido este crecimiento. En cuanto al mercado de oficinas, 2007 ha sido un año récord en cuanto a contratación se refiere. Se han registrado varias operaciones superiores a 10.000 metros cuadrados y la entrega de nuevos edificios de calidad ha influido la contratación.
El año 2008 ya anuncia un volumen de contratación por debajo de la de 2007, pero en la media de los 15 últimos años.
Cuando un cliente busca comprar o alquilar unas oficinas, ¿qué prioridades establece?
Para escoger sus oficinas, los clientes consideran la dirección, el precio, los accesos y las calidades de las mismas como muy importantes para su toma de decisión. El orden de estas prioridades puede variar en función de cada empresa.
Actualmente, ¿el sector se decanta más por el alquiler o por la compra?
El sector siempre ha preferido el alquiler a la compra. Sin embargo la proporción de venta este año está por debajo de los últimos años. La falta de financiación, la incertidumbre y la actitud ‘wait and see’ hace que los usuarios se orienten aun más hacia el alquiler que hacia la compra. Hay que tener en cuenta que el alquiler ofrece más flexibilidad que la compra, lo que los hace más atractivo en estos momentos.
Ciudades como Sevilla, Málaga, Murcia o Valencia, además de las tradicionales como Madrid o Barcelona, están apostando fuerte por este mercado. ¿Habrá suficiente demanda para absorber toda esta oferta?
Cada ciudad tiene su historia. El desarrollo de nueva oferta de oficinas, como cualquier otro segmento, tiene que estar muy estudiado. Es muy importante analizar la situación del mercado de cada ciudad antes de lanzarse en desarrollos de oficinas. La demanda en Madrid no es la misma, en cuanto a volumen, que la de Barcelona. Y está claro que ciudades como Sevilla, Málaga, Valencia y Murcia también tienen sus propios perfiles.
En Barcelona por ejemplo existen proyectos pidiendo el cambio de uso, y otros que prefieren retrasarse. Mientras, en Murcia los desarrollos suman más de tres veces la oferta actual de oficinas.
Por esto es muy importante analizar bien la viabilidad de cada desarrollo. En Atisreal ayudamos a nuestros clientes para que no se equivoquen.
En cuanto a los precios. ¿cuál cree que será la evolución de éstos en los próximos meses?
Se está notando un aumento de la disponibilidad de oficinas en ciertas zonas, lo que puede anunciar una futura reducción de los precios. Eso sí, solo en las zonas con más disponibilidad. Los centros de negocios quedan por el momento protegidos de estas reducciones, mientras se registra una estabilización de las rentas Prime.
