Entrevista a David Marquina, director general de Tasinsa

Sí, la verdad es que ha sufrido otros momentos delicados y varias transformaciones hasta llegar a donde estamos en este momento. Ya casi nos hemos olvidado y no hace tantos años el sector estaba poco profesionalizado y contaba con un número de actores muy reducido, además estaba estrechamente relacionado con todo el sistema bancario que es quien realizaba muchas de las transacciones. Tras su liberación, se ha ido produciendo una transformación genérica hasta que hemos llegado a contar con una alta y eficiente profesionalización del mercado inmobiliario y un gran número de actores. Estos dos últimos años, en los que la crisis ha ido haciendo mella, también el panorama ha ido cambiando y ha disminuido el exceso de actores, realizándose así un ajuste y una recolocación del mercado.

El mercado industrial también ha cambiado mucho. Ha pasado de ser un mercado con muy poco producto y escasa oferta y muy poco profesionalizado, a contar con un producto acabado de gran calidad y una alta profesionalización y participación de todos sus protagonistas. El producto industrial en general no era de la calidad del actual, no contaba con las especificaciones, la planeación, ni las características del que se está realizando en la actualidad. Ahora se realiza un producto muy concreto y muy adaptado a cada una de las necesidades de los diferentes operadores o usuarios obteniéndose un producto final moderno y de calidad que permite soluciones muy funcionales. Todos los actores, promotores, usuarios u operadores e intermediarios, han logrado un alto nivel de especialización y profesionalización.

Ha sido un año difícil, del que ya nos veníamos preparando desde mediados de 2007, donde empezaron a disminuir las operaciones de compraventa y desaparecieron los inversores ocasionales de mininaves con carácter especulativo, con el consiguiente aumento de la disponibilidad de producto. Definiría un año de bajadas de rentas, aumento de disponibilidades y disminución del número de operadores.

La caída del consumo, la dificultad ante la financiación y el retroceso de la actividad industrial están enfriando los niveles de la demanda tanto de naves industriales como de superficies logísticas en los mercados de Madrid y Barcelona. El mercado industrial de Madrid, por ejemplo, se ha caracterizado durante los últimos 12 meses por una menor demanda por parte del usuario final (alrededor de un 30% menos respecto a 2007), una bajada de los precios de las rentas en términos reales, y un importante aumento del excedente (stock) disponible, con respecto al mismo periodo del año anterior. La bajada de la demanda se acusa en mayor medida, sobre un 40%, cuando hablamos de inmuebles en venta. Hemos pasado de tener muchas zonas muy demandadas con rentas muy altas a una alta desocupación y un importante descenso de las rentas. Hemos sufrido un retroceso importante en cuanto a nivel de operaciones, tanto a nivel de venta (en mayor medida) como arrendamiento. Los operadores / usuarios reducen espacio, rentas y se acercan a las primeras coronas dejando mucho producto disponible en segundas coronas, con lo que empieza a verse exceso de oferta en estas zonas.

Se acusa sobre todo el cambio de tendencia de los dos años anteriores donde el poder de negociación estaba en manos de los propietarios o promotores. Ahora, los arrendatarios se sienten con el poder debido al alto nivel de desocupación en todos los mercados y la falta de un precio de referencia en el mercado, que cada vez más cuesta tener claro. No se están realizando nuevos proyectos y otros muchos se han paralizado debido a la falta de financiación por parte de promotores.

De todas formas, sigue existiendo una buena demanda para producto ‘prime’ en zona ‘prime’, el cual en cualquier ciudad siempre es bien valorado.

Actualmente nos centramos más en comercializar buenos productos en primera corona, ya que todo lo que está a más de 40-50 kilómetros de las grandes ciudades tiene menor demanda, a pesar de tener precios muy competitivos.

En Madrid destacaría, como producto logístico, varias superficies que comercializamos en la zona Corredor del Henares así como proyectos con superficies desde 3.500 hasta 30.000 metros cuadrados y llave en mano, en función de las necesidades, en zonas de la N-II desde el kilómetro 17 hasta Guadalajara. De producto industrial, por diversos motivos, destacaría el moderno y funcional parque empresarial Puerta de Madrid, que permite soluciones para todas las necesidades (oficinas, comercial e industrial) gracias a su buena planeación y excelente acceso al aeropuerto y principales vías de comunicación o el parque tecnológico Carpetania, fase I, en Getafe.

En Barcelona, y logístico, destacaría la nave en venta de Montmeló, cerca del Circuit de Catalunya, con una superficie de 7.493 metros cuadrados ubicada en una parcela de 13.408 metros cuadrados y con un patio perimetral de 6.734,48 metros cuadrados con campa. Y como producto industrial, un conjunto de 6 naves industriales de entre 600 y 750 metros cuadrados disponibles en alquiler, ubicadas en el sector H de Montornés del Vallès.

Principalmente las dimensiones y la estabilidad. Madrid es un mercado de dimensiones muy superiores a las de Barcelona. Cuando atravesamos buenos momentos de mercado, este es muy ágil, mucho más dinámico y en él se realiza un mayor volumen de operaciones. Por el contrario, en momentos de mercado delicados, debido a su mayor tamaño, sufre más que el de Barcelona, donde ahora encontramos también bajadas de rentas y producto disponible, pero no tan acusadas, como en Madrid.

Las variables fundamentales en este momento son precio y ubicación, sin lugar a dudas. Las operaciones de alquiler más realizadas son aquellas que se efectúan para empresas que demandan nuevas instalaciones, bien para reducir superficie, o bien para aquellas que optan por cambiar para mejorar sus instalaciones o condiciones de alquiler, así como ubicarse en primeras coronas, con rentas que antes, en 2007, sólo podían encontrarse a no menos de 40 kilómetros de la Comunidad de Madrid.

Los operadores requieren una reducción de costes y una optimización de espacios, lo que ha provocado descensos en los precios de salida de las naves industriales así como una flexibilidad por parte de los propietarios ante las exigencias de los arrendatarios y la disponibilidad industrial que rigen en el mercado. La necesidad de reducir espacios y costes por parte de los operadores debido a la situación económica que atravesamos hace que, mientras el PIB sea negativo, las empresas van a seguir sufriendo y una de las variables que más les va a seguir primando va a ser precio, precio y precio.

Inversores o ‘family office’ habituales de la casa, así como usuarios finales que buscan superficies medias entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados.

En este momento debido a la falta de financiación, la bajada de la producción industrial y la incertidumbre económica son pocos los que se arriesgan a comprar y el alquiler, yo diría, está suponiendo el 80% de las operaciones aproximadamente. En este momento dependemos de la evolución de la economía no sólo de España sino a nivel mundial. En inmobiliaria todo es cíclico porque dependemos en gran manera de la economía... y hasta que los bancos no aflojen en cuanto a dar financiación a terceros, no se invertirá la tendencia, pues el usuario final, en su gran mayoría, depende de esta para realizar sus operaciones.

Prácticamente no hemos tenido demandas de suelo para desarrollos industriales. Es un mercado que en este momento se encuentra bastante parado, tanto por su nivel de desocupación como por falta de recursos y financiación, debido a ello los promotores no están pendientes de buscar suelos en este momento. Nosotros nos encontramos con clientes con demandas interesantes para suelo terciario de oficinas en algunas zonas como las secundarias de Madrid, por ejemplo en barrios como Simancas - San Blas, donde se está realizando una importante reconversión de la zona y se puede encontrar producto interesante, zonas secundarias con edificios semiindustriales, edificios de oficinas a rehabilitar, o suelo terciario a buen precio.

Este año destacaríamos nuestra intermediación en la operación de compraventa del edificio situado en el número 142 de la Gran Via de les Corts Catalanes de Barcelona por 8,5 millones de euros. Se trata de un edificio corporativo, con fachada a 4 vientos de unos 2.100 metros cuadrados distribuidos en planta baja más tres plantas en altura y una más bajo rasante, todas ellas de uso administrativo-sanitario. El inmueble, rehabilitado en su totalidad, dispone de instalaciones y acabados de última generación y una estratégica ubicación sobre la Gran Via en su confluencia con la calle de la Física, a escasos metros de la Plaça Cerdà y del Paseo de la Zona Franca y en el entorno inmediato de la Ciudad Judicial y la Plaça Europa.

Por supuesto no nos centramos únicamente en hoteles y oficinas. No nos olvidemos que Tasinsa es pionera en la prestación de servicios de PM en España, donde unos de sus primeros proyectos fue el de una nave industrial para Lidl en Parets del Vallès de 25.000 metros cuadrados. Tenemos experiencia en industrial y por supuesto interés de seguir creciendo. Nos caracterizamos por nuestra gran flexibilidad y entrega al cliente, lo que nos lleva a estar en constante evolución para poder dar siempre la máxima calidad a nuestros servicios, si no, no los ofrecemos. Todo paso a paso, ahora estamos acabando de asentarnos en el mercado internacional y terminando proyectos en París y Berlín, lo que nos dará una visión más amplia para poder estar preparados.

Aunque esperamos que realmente los fondos de inversión inmobiliaria empiecen a reactivarse y vuelvan a hacer inversiones tal como ya se les está empezando a incentivar, esperamos pocos cambios. Este mercado depende mucho de la economía y 2010 se presenta también como un año muy difícil, sobre todo para la pyme, lo que seguirá afectando a la producción y a las necesidades de espacio del usuario final.

Consideramos, por otro lado, que en cuanto a rentas de alquileres, el mercado ya ha tocado fondo, excepto en aquellos caso que comentamos que los propietarios no se han querido adaptar al mercado y que siguen teniendo sus naves sin ocupar. Si hablamos de compraventa, todavía queda recorrido para que los precios puedan sufrir variaciones a la baja. Pero como ya comentaba, mientras siga cerrado el tema de la financiación en venta, no vamos a notar grandes cambios.

En cuanto a inversión, los inversores saben que es momento para comprar buen producto a muy buen precio. Algunos de ellos, la gran minoría y tal vez, los más profesionales, habían salido fuera de nuestras fronteras pero están regresando para buscar repercusión por metros cuadrados a valores muy bajos. Se trata de no buscar tanto la rentabilidad, entre el 7-8% de edificios ocupados, si no encontrar producto vacío para rehabilitar a muy buen precio para luego sacarlo al mercado con rentas acordes a la situación actual de mercado y escalonadas en el tiempo, pues obviamente, esta situación no se va a dilatar muchos años más. Estas fórmulas tal vez no ofrecen rentabilidades tan altas, pero sí la oportunidad de adquirir producto con desembolsos de capital relativamente bajos con financiación propia. Destacar que el perfil de este inversor es de mayor especialización, conoce bien el mercado y como decimos, no forma parte de la mayoría que sigue buscando rentabilidades.