Entrevista a Gustavo Cardozo, vicepresidente sénior y director general de Prologis España

A fecha de 31 de diciembre de 2017, Prologis Inc. había realizado inversiones, sobre base consolidada o a través de joint ventures no consolidados, en propiedades y proyectos de desarrollo por un total de aproximadamente 64 millones de m² en 20 países. La empresa arrienda instalaciones de distribución a una base de aproximadamente 5.000 clientes en todo el mundo. En España, los resultados no se quedan atrás y 2017 ha marcado de nuevo para la compañía cifras récord. Hablamos de ello con Gustavo Cardozo, su vicepresidente senior y director general en España.

Gustavo Cardozo, vicepresidente sénior y director general de Prologis España.

Gracias. Ha sido resultado de seguir la tendencia de crecimiento que hemos venido arrastrando precedente a 2017 y con mucho optimismo también de cara a este año.

Hemos tenido cifras récord en casi todos los países donde operamos. Ha sido un año muy bueno tanto en Europa como en EE UU y Asia, donde estamos creciendo, pero de una manera más contenida, lo cual es también importante, y reforzando nuestra presencia en mercados que son estratégicos para nosotros.

No, porque nosotros somos un termómetro de la economía y la economía, en la mayoría de los países donde operamos, incluso en Brasil donde se pasaron momentos difíciles, ha ido mejorando mucho, sobre todo aquí en Europa.

En primer lugar, podría decir el e-commerce, pero no. Creo que el primer factor que ha impulsado la logística en España en los últimos años ha sido la producción industrial. Hoy día España produce más que nunca, exporta más que nunca, y esto tiene un factor positivo en la logística. Y eso también ha ayudado a que el e-commerce crezca, porque los consumidores, con el crecimiento de la economía, consumen más. Sin duda el primer factor es el incremento de la producción: fabricamos más coches y más ropa que exportamos. La ‘Marca España’ está creciendo muchísimo en todo el mundo. Hay empresas que están haciendo una grandísima labor por poner esta marca arriba del todo, sobre todo en el sector de la moda que está rompiendo récords. También el sector agrícola y el de la alimentación están impulsando nuestro sector tras los años de crisis.

En cuanto al e-commerce sigue creciendo a un ritmo del 15% anual, con una tendencia muy marcada en España y el sur de Europa.

No tiene límite. Pero el e-commerce nunca va a sustituir el comercio tradicional, que tiene unas ventajas que no tiene el e-commerce. Son complementarios, por eso las grandes empresas de retail están pasando al online sin descuidar el comercio tradicional. Pero sin duda, el comercio electrónico seguirá creciendo sin límite. Poco a poco, la generación que no compra online será sustituida por generaciones que ya venimos comprando electrónicamente.

Exacto, hay infinidad de modalidades para que el sector crezca. Muchos de estos sistemas, que todavía están en fase experimental, van a hacer mucho más atractivo el sector que está en una fase de revolución innovadora que no había tenido hasta hace uno o dos años.

Nos afecta positivamente porque nos da mucho a pensar y nos hace buscar soluciones a problemas que no teníamos hasta hace muy poco. Somos una empresa innovadora que siempre intenta ir un paso por delante en innovación, creatividad, en buscar soluciones a problemas de carácter medioambiental y funcional, y el e-commerce nos ha ayudado a desarrollar esa capacidad a un nivel aún mayor. También favorece a que esa capacidad viene también de distintos países donde operamos, que son 20 países, y en cada uno de ellos tenemos nuestros retos, problemas y soluciones, y los compartimos entre nosotros para crecer.

Por ejemplo, en Japón, ya hace años que realizamos naves multiplantas porque es un país con muy poca disponibilidad de suelo. Pero ahora, el sector del e-commerce, que requiere entregas rápidas de última milla, nos ha ‘empujado’ a buscar suelo muy próximo a grandes ciudades, como son San Franciso o Seattle —muy similares a Barcelona, con mar, con montaña y problemas orográficos y demográficos—, donde realizamos naves multiplantas para distintos operadores logísticos con distribución de última milla. Es algo totalmente innovador en EE UU y tarde temprano se podrá extrapolar al resto. A la larga también lo veremos aquí, en ciudades con dificultades para encontrar suelo. Pero para ello, se tiene que ir de la mano de las Administraciones Públicas porque esto conlleva una serie de planificaciones, de tráfico y una serie de problemas de movilidad que se deben solucionar con la Administración Pública.

Es otro de los retos que están acumulando en las Administraciones Públicas ahora. El mundo está cambiando muy rápidamente en todo lo relaciono con la distribución y el consumo en las grandes ciudades, y tendrán que responder a esta tendencia. Si no están pensando en ello, deberían hacerlo.

Barajas se vende solo. Está pegado a la zona de carga del Aeropuerto Barajas-Adolfo Suárez, el principal aeropuerto de carga del sur de Europa y tiene un atractivo como parque en sí porque tiene unas naves modernas muy bien diseñadas, funcionales y con servicios únicos. Y su ubicación estratégica, claro: está pegada a la A-2 y es muy próximo al aeropuerto.

Valencia ya es un foco de interés para nosotros. Es un mercado muy saludable para invertir y además está creciendo. Tiene unas características muy similares a Barcelona: tiene un puerto importante, una masa crítica de empresas productivas en sus alrededores, un nivel demográfico también importante, etc. También tiene muy poca disponibilidad de activos en naves logísticas modernas, sobre todo. Es un stock de naves que requieren mejorar y en eso estamos. Estamos desarrollando la segunda nave a riesgo en esta zona, que terminaremos en abril, y buscando nuevas posibilidades de desarrollo dentro del mercado valenciano.

De momento solo nos estamos enfocando en nuestro principal objetivo que es consolidarnos y crecer en los tres principales mercados: Barcelona, Madrid y Valencia. No estamos mirando otros mercados, pero no descartamos que en un futuro lo hagamos.

Esto es muy simple: la inmologística se ubica en grandes nodos de carreteras, cerca de grandes poblaciones, cerca de puertos o aeropuertos importantes y cerca de grandes centros productivos. Para nosotros es vital que en cada ubicación por lo menos haya dos o tres factores de estos que predominen, que los tenemos en Madrid, Barcelona y Valencia. En otros mercados de escala más pequeña quizás no los haya y nosotros preferimos crecer de una manera más sostenida dentro de estos mercados y después ya veremos si surge alguna oportunidad.

Muy bien, estamos muy contentos con lo que hemos conseguido. Es una aplicación que todavía está en fase de desarrollo. El año pasado fue el lanzamiento y continuamente está mejorando. En aquellos inmuebles en los que ya la tenemos funcionando estamos obteniendo resultados muy positivos.

Se trata de un tema de gestión de su operativa de costes y eficiencia energética. Incluso la misma herramienta permite saber qué puertas abren más que otras para poder equilibrar el mantenimiento, por ejemplo. Puede utilizarse también para la gestión de stock e inventarios, para controlar las luminarias… Sus posibilidades son totalmente ilimitadas.

Los operadores logísticos nos piden flexibilidad, calidad, buen servicio, precios competitivos, buenas ublicaciones… todo lo que nosotros ofrecemos, vamos.

A priori, es todo un tema de planificación. Hay veces que los operadores trabajan con clientes que lanzan un ‘tender’ y necesitan el inmueble en tres meses. Así es imposible tenerlo llave en mano y optan por inmuebles que ya estén en el mercado. En el caso de Logiters o ID Logistics en la Bisbal del Penedès, el año pasado, su cliente lanzó un ‘tender’ para una prestación de servicio en vistas a un año. Entonces sí hubo tiempo para lanzar un proyecto hecho a la medida del cliente. Lo importante es que cuando un operador logístico viene a Prologis y pide un tipo de inmueble que existe, ya sabe qué calidad va a encontrar, y si no existe, ya sabe que se lo vamos a entregar con las mejores calidades y en el tiempo previsto.

El año pasado hubo récord de inversión en España y en toda Europa. Desde 2012, y hasta 2017, el número de grupos inversores que invertían en logística casi se ha triplicado. Es un sector donde cada vez crece más el apetito por invertir. No descartamos que este año continúe esta tendencia de incremento inversor. El problema es que ahora no hay tanto producto en venta como había hace dos o tres años, y este será el mayor inconveniente de los que quieran invertir en logística: que no haya producto para todos.

Nuestros objetivos serían prácticamente replicados de 2017. No queremos crecer por crecer; nuestro crecimiento es sostenible, pausado y sabiendo que lo que estamos haciendo es lo correcto. Y si no tenemos estos factores, pues no lo hacemos. Así que tenemos como objetivo replicar lo que hicimos en cuanto a inversión en 2017, que ya de por sí era un reto muy difícil de lograr, pero vamos a intentarlo.

Resultados de Prologis en 2017

Prologis, Inc cerró 2017 con una ocupación del 97,4% y un 10% en el número de clientes que actualmente ocupan sus inmuebles. En 2017 la compañía ha apostado nuevamente por dos de sus principales mercados, Madrid y Barcelona, en los que ha aumentado su portafolio de inmuebles, tras el desarrollo exitoso de 80.000 metros cuadrados en La Bisbal del Penedès (Tarragona) —53.500 m² de los cuales para un edificio ‘llave en mano’ y los 26.500 m² restantes a riesgo—, y otro de 21.000 m² a riesgo en San Fernando de Henares (Madrid). En total, a cierre de 2017, la compañía contaba con una cartera de 44 inmuebles logísticos y 935.000 metros cuadrados en propiedad y gestión.

Asimismo, Prologis firmó más de 142.000 metros cuadrados en acuerdos nuevos de alquiler en 2017, siendo éste su año más exitoso en España hasta el momento, y cerró el cuarto trimestre del año con una tasa de retención del 83% en aquellos contratos de alquiler que se vencían en este año.

Las nuevas actividades de alquiler más destacadas de 2017 en España han sido:

• 53.500 metros cuadrados para ID Logistics en La Bisbal del Penedès (Tarragona)
• 23.500 metros cuadrados para Mercadona en el PLV de Ribarroja de Túria (Valencia)
• 12.350 metros cuadrados para Correos Express en el CIM Vallès (Barcelona)

“El objetivo de 2018 es el de continuar por el camino del crecimiento sostenido, así como el de dedicar más esfuerzos en la innovación y mejora continua del servicio que presta a sus clientes”, comenta Gustavo Cardozo, vicepresidente sénior y director general de Prologis España.