El sector industrial-logístico catalán presenta óptimas perspectivas de crecimiento

Según el nuevo Informe del Mercado Industrial-Logístico de Forcadell, tanto el sector de naves industriales como el de naves logísticas, han registrado cifras muy positivas en cuanto a demanda en el 1º semestre de 2017. El tejido empresarial está mostrando una gran actividad en 2017 y ello se ha visto reflejado en la creación de nuevas pymes y en la ampliación de superficies por parte de empresas ya constituidas conllevando una clara dinamización del sector.

Demanda

Según los datos de la consultora, la demanda de naves en alquiler ha evolucionado muy positivamente a lo largo de este primer semestre de 2017, registrando una variación interanual del 35,52%. Este dato, muy optimista, muestra la buena marcha del sector industrial catalán y hace prever que el recorrido por el segundo semestre pueda acabar generando unos resultados tan buenos o incluso mejores que los del primero. Las demandas de naves pequeñas, de hasta 500 m², muy propias del tejido industrial catalán, han supuesto prácticamente la mitad de las peticiones del mercado este semestre. Por otro lado, las demandas con superficies comprendidas entre los 500 m² y los 1.000m² han aumentado un 15,3% como consecuencia del positivo contexto económico actual y de un notable incremento del consumo, lo que ha conllevado una proliferación de nuevas pymes y a una dinamización general del sector industrial.

Todo ello ha hecho, según Forcadell, que muchas empresas estén apostando por la mejora y/o ampliación de metros cuadrados y tipo de instalaciones ahora que las condiciones del mercado son mejores. Por su parte, las demandas de 1.000 a 5.000 m² siguen suponiendo alrededor del 20% mientras que las de más de 5.000 m² se mantienen en niveles muy bajos por la estabilidad del tipo de empresas que requieren espacios de grandes dimensiones. Por zonas, las comarcas con más demandas, a parte del Barcelonés, siguen siendo sus colindantes: Baix Llobregat y los dos Valleses. Entre todas ellas aglutinan cerca del 95% de las demandas. Las naves industriales ubicadas en zonas más alejadas de Barcelona como Osona, el Anoia o el Bages siguen registrando un volumen de demandas prácticamente residuales.

Oferta

Según el informe de Forcadell, las naves industriales de calidad en los principales núcleos de Barcelona han seguido la tendencia habitual de descenso, de acuerdo con la evolución de los anteriores semestres. La falta de producto es una evidencia en un radio de 40 km (1ª y 2ª corona) ya desde principios de 2016. El sector industrial está atravesando un momento de gran actividad gracias al dinamismo de la economía y, por consiguiente, del sector. La distribución de la oferta en el primer semestre se ha repartido en proporciones similares a las habituales con mínimas diferencias porcentuales. Las comarcas más cercanas a la capital catalana son las que ofrecen una mayor disponibilidad de naves para las empresas que buscan ubicación. Actualmente el volumen de demandas es suficientemente elevado como para que ya se puedan impulsar promociones a riesgo en el sector industrial. En cuanto a las naves antiguas y fuera de normativa, desde hace un tiempo algunos propietarios están regularizándolas y reformándolas en vistas a una pronta comercialización.

Precios

El nuevo Informe Forcadell apunta que las rentas de las naves industriales en Catalunya han seguido incrementado a lo largo de este primer semestre de 2017 en todas las zonas aunque de una forma algo más notoria con respecto a los semestres anteriores. Las variaciones interanuales esta vez superan el 10% en todas las zonas y se prevé que en los próximos meses siga la tendencia al alza. Tal como se puede observar en el gráfico de evolución de rentas, la tendencia es de recuperación y en la que se aprecia ya una inclinación de la curva de crecimiento hacia arriba. El incremento de la demanda junto con la reducción de la oferta disponible en los principales núcleos de comunicación ha hecho que el sector de naves en alquiler haya logrado consolidarse tal como Forcadell había apuntado en los informes de mercado precedentes. No solo el barcelonés y las comarcas colindantes han despuntado en el crecimiento de rentas sino que todas las coronas han crecido en paralelo y en la misma proporción que la primera.

Demanda

El informe de Industrial-Logística de Forcadell destaca que a lo largo del primer semestre de 2017 la demanda de naves industriales en venta ha registrado un muy destacado incremento de peticiones por parte de las empresas. El aumento ha supuesto una variación interanual del 136,9%, lo que supone más del doble de demandas recibidas que en el mismo periodo del año anterior. Si bien en la segunda mitad de 2016 la tendencia fue positiva registrando una variación del 15,7%, el mercado venía de una caída de la demanda a principios de ese mismo año que supuso un descenso del -33,3% con respecto a principios de 2015. En cuanto a la distribución de la demanda por superficie, las peticiones de naves en venta de hasta 500 m² han crecido un 10,8% interanual, siendo siempre las más solicitadas por el tejido empresarial industrial catalán. Las naves de superficies comprendidas entre los 2.500 m² y los 5.000 m² son las siguientes más demandadas, registrando una variación interanual del 9% y semestral del 33,3%. Si se analiza por zonas, las comarcas del Baix Llobregat y del Maresme han incrementado el número de peticiones con respecto a los anteriores semestres. Su proximidad con Barcelona hace que las opciones de compra resulten interesantes para las empresas a la hora de buscar emplazamiento.

Oferta

El volumen de naves en venta es escaso e insuficiente para dar respuesta al creciente volumen de peticiones registradas actualmente, tal como se desprende del informe del primer semestre de Forcadell. Como ya empezó a darse en 2016, muchos propietarios de naves en venta, en lugar de comercializar su patrimonio industrial lo que hacen es dinamizarlo en el mercado de alquiler. Cabe destacar que el estancamiento que vive el sector en cuanto a la introducción de metros cuadrados viene condicionado también por el hecho de que aquellas empresas que no son de nueva creación y que buscan nuevas instalaciones lo que hacen es poner en comercialización la nave que ocupan actualmente, lo que no supone prácticamente ningún impacto en cuanto a la introducción de metros cuadrados. Las naves de nueva construcción están vinculadas a proyectos llave en mano y no a riesgo y suelen ser de naves de superficies medianas o grandes. Por comarcas, la disponibilidad se concentra mayoritariamente en el Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental suponiendo de forma conjunta el 90% de la oferta actual en Catalunya.

Precios

Según los datos de la consultora, a lo largo del primer semestre el mercado de venta, ha observado como sus precios han evolucionado al alza aunque de forma menos pronunciada. Los incrementos registrados han sido este semestre un poco más altos si se compara con la tendencia de los años anteriores. La reducción de la oferta de naves en venta y la dinamización del sector industrial ha conllevado que los precios hayan crecido ligeramente. La media en la zona A, por ejemplo, ha registrado una variación interanual del 6,4% mientras que en la zona B ha sido del 5,8% o del 5,4% en la C. Por comarcas, los mayores incrementos se han registrado en el Barcelonès (var. int. 13,3%) pasando de los 684 €/m² a los 775 €/m² actuales; a ella le sigue el Maresme (var. int. 12,4%) incrementando desde los 613 €/m² a los 689 €/m². En los 2 Valleses el incremento ha sido muy similar, del 10,6% en el Oriental y del 10,8% en el Occidental. El Camp de Tarragona y Osona, las comarcas más alejadas del Barcelonès han registrado incrementos más contenidos, inferiores al 5% en ambos casos.

Tal como se apunta en el informe de Forcadell, la demanda de solares por parte de usuarios finales se ha visto incrementada en este primer semestre mientras que la oferta de este producto sigue siendo muy baja y, además, con unos precios que se consideran, todavía, elevados. Tal como sucede desde 2016, la demanda de suelo para la construcción de naves logísticas es constante. En el ámbito industrial, en algunos casos concretos puede salir más rentable adquirir una nave ya construida en lugar de comprar un solar y edificar después, básicamente por la escasez de suelo. El interés de los promotores pasa por la búsqueda de oportunidades de compra para impulsar operaciones llave en mano.

Tal como indica Forcadell, tras varios semestres de estabilidad en los precios de los solares industriales nos encontramos ante una época en que estos han incrementado de forma ligera al alza. Por zonas, en la A el incremento interanual ha sido del 17,2% mientras que en la B ha sido del 10%, en la C del 10,8% y en la D del 8,6%. El máximo incremento interanual se ha dado en el Vallès Oriental (18,7%) cuya evolución ha supuesto pasar de 128 a 152 €/m². Le sigue muy de cerca el Vallès Occidental (18,6% var. int.) que ha pasado de los 150 €/ m² a los 178 €/m². El resto de comarcas han registrado unos aumentos de entre el 5% y el 8%, claramente más contenidos pero superiores en sus evoluciones anteriores. La evolución de los precios para 2017 se prevé que mantengan la tendencia de crecimiento.

Patrimonialistas de carácter local y Family Offices, según datos de la consultora, siguen siendo los principales actores del mercado de inversión de naves industriales en 2017, mientras que en el mercado logístico los protagonistas han sido Socimis y fondos internacionales como P3 Logistics Parks, Rockspring, GreenOak, Logicor. Estas entidades han llevado a cabo la mayor parte de las operaciones en todo el Estado así como los nuevos desarrollos. Al cierre del primer semestre de 2017 la inversión en el sector logístico ha alcanzado los 600M€ en un volumen de operaciones que supera el total obtenido en el mismo periodo del año anterior. Las previsiones de cara al cierre del ejercicio son muy optimistas puesto que se espera que el ritmo de contrataciones siga siendo igual de positivo que hasta ahora dada la buena marcha del sector. Los principales núcleos logísticos o ejes de comunicación en Catalunya, en cualquiera de las tres coronas, han sido y son los que han protagonizado las mayores operaciones del sector por volumen económico y dimensiones. Los inversores están apostando también en suelo puesto que el mercado está mostrando la clara necesidad de llevar a cabo nuevas promociones de naves de tipo medianas y grandes (3.000m² – 15.000 m²) para satisfacer la demanda. Hay que destacar que, actualmente, los fondos institucionales buscan suelo con el objetivo de edificar naves de gran tamaño, con superficies superiores a los 30.000 m². Las rentabilidades en el mercado logístico se ha situado entre el 6% y el 10% siguiendo la tendencia de los dos semestres anteriores.

Dependiendo de la ubicación y del precio de compra las rentabilidades pueden oscilar entre el 7% y el 9%. Las entidades financieras, por su parte, se muestran un semestre más con buena predisposición para prestar financiación a clientes solventes. Entre las operaciones de inversión más destacadas del primer semestre del año se encuentra la compra de once naves logísticas (332.500 m²) en España por 243,35 M€ por parte de P3 Logistic Parks; y también la compra por parte del grupo inversor Barings Real Estate Advisers de una nave logística de 56.000 m² por 35 M€ en Madrid a GLL Real Estate Partners.

Según el informe de Forcadell, a lo largo del primer semestre se ha registrado una contratación de 150.086 m² en el mercado logístico catalán. Si bien la evolución del sector ha sido muy positiva a lo largo de los últimos años lo cierto es que la logística ha ralentizado desde 2016 su tan pronunciado crecimiento. Por trimestres, en el primero de 2017 se han alcanzado los 38.026 m² (-60,4%) mientras que en el segundo, más positivo, se han comercializado 112.060 m² (-32%). Estos datos suponen un -42,5% de variación interanual en comparación con los primeros seis meses de 2016 en que alcanzaron los 260.933 m². Si bien en 2015 y 2016 se ha observado que la contratación en el primer semestre de ambos años ha sido inferior a la de la respectiva segunda mitad, esto no ha afectado al take up final, el cual ha sido muy positivo en el conjunto tanto de 2015 como de 2016. Tal como ya apuntaron los expertos de Forcadell en anteriores informes de mercado, difícilmente se puedan igualar o superar los niveles de contratación alcanzados precisamente en 2016. La oferta de naves logísticas ha seguido cayendo de forma pronunciada en las diferentes coronas, aunque de forma más evidente en la primera y segunda.