4º Networking Inmobiliario: Hacia un nuevo paradigma urbanístico vinculado a la actividad logística

Consciente de los cambios ocurridos en el ámbito económico y social en los últimos años, afectando directamente al mercado logístico, Interempresas organizó el pasado 12 de noviembre su IV Networking Inmobiliario donde se plantearon los retos y oportunidades del nuevo urbanismo vinculado a la actividad logística en su conjunto. Más de 20 profesionales se reunieron en la sede del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya para debatir con Agustí Serra, director general de Urbanisme de la Generalitat, sobre los cambios en la legislación urbanística actual.

Recogiendo la propuesta de Cimalsa durante el III Networking de debatir sobre el mercado inmologístico en todas sus facetas, Interempresas reunió a importantes actores del sector en la celebración del IV Networking Inmobiliario. Bajo el título ‘Hacia un nuevo paradigma urbanístico vinculado a la actividad logística’, el evento contó con la participación de Agustí Serra, director general de Urbanisme de la Generalitat de Catalunya; Damià Calvet, presidente de Cimalsa y director general de Incasòl —Institut català del sòl—; e Isidre Gavín, director de Cimalsa, así como con profesionales del sector y representantes de instituciones públicas y de la Administración.

Damià Calvet inició el debate explicando los actuales frentes de trabajo de Cimalsa: “Cataluña puede ser la puerta de oro de la Europa logística, uno de los sectores estratégicos más importantes del continente, por lo que desde la Generalitat se ha dado el mandato a Cimalsa e Incasòl de potenciar este sector. Nuestro primer frente de trabajo es la dinamización, trabajamos muy intensamente para dar respuesta a cualquier demanda industrial que dinamice la economía de Cataluña. De esta necesidad nace el segundo factor, la creación de condiciones territoriales favorables a través de Planes Directorios Urbanísticos para actividades económicas que tengan un retorno rápido a la sociedad. En tercer lugar, y en la misma línea, estamos desarrollando un nuevo marco legislativo que nos permita ser más flexibles y ágiles en la creación de estas condiciones. Queremos una legislación más sencilla que se adapte a cualquier coyuntura, buscamos seguridad jurídica para las inversiones en Cataluña”. Calvet afirmó que lo que busca Cimalsa es, en definitiva, adaptarse a “las nuevas demandas concretas y crear ocupación para ser competitivos en Europa”, resaltando que “no queremos dejar escapar ninguna oportunidad, por ello vamos a trabajar la demanda con celeridad y eficiencia. Queremos potenciar políticas comprensivas, sencillas y de carácter supramunicipal”.

Damià Calvet, presidente de Cimalsa y director general de Incasòl, durante su intervención.

Ramón Vazquez, presidente de la Asociación de Centros de Transporte de España (ACTE), señaló la necesidad de “tener en cuenta al resto de Europa” en lo que respecta a la toma de decisiones en materia de transporte y logística. Asimismo, indicó las tendencias que marcan actualmente el mercado ibérico: “Los grandes operadores logísticos en Iberia quieren mayores capacidades de carga, más volumen en el transporte y mayor flexibilidad, se debaten entre tres modelos: stock único en el centro de España, 2 stocks en toda Iberia (que suelen ser en el centro y en Cataluña) y 3 stocks entre España y Portugal. El cambio en el tráfico mundial es ya evidente y tenemos que engancharnos a él. Los suelos tienen que ser mucho más que puro urbanismo, deben vincularse a las dos grandes patas de la empresa: el transporte por cualquier vía y la mano de obra, por lo que la formación del trabajador es básica”.

En este sentido, Pere Roca, consejero y delegado de Districenter, mostró su acuerdo con el valor humano que aportan los trabajadores a la empresa: “Focalizamos la utilización de las infraestructuras pero no su usabilidad. Las personas tienen que poder trasladarse a su puesto de trabajo de forma cómoda, la movilidad es fundamental”. Joan Sabanés, gerente de DHL Express Barcelona, quiso señalar que “cuanto más te alejas del centro urbano, más difícil es encontrar personal cualificado por una cuestión de movilidad”.

Ramón Vázquez expuso también las dos áreas de trabajo en las que se centra ACTE en estos momentos. En primer lugar, la modificación del Código Nacional de Actividades Económicas que ya ha sido aprobada. En segundo lugar, la Asociación trabaja con las agencias CBRE y BNPPRE en la catalogación de suelos y espacios logísticos en base a su tecnología, su técnica, la sostenibilidad y su entorno y comunicaciones. Esta catalogación se iniciará en 2015 y estará reconocida en toda Europa.

Esta propuesta fue valorada de forma muy positiva por todos los participantes. Francesc Ribera, director de la UPIC —Unió de Polígons de Catalunya—, expresó que “la catalogación no es necesaria sólo en el sector logístico sino también en el ámbito de los polígonos”. Guillermo Ravell, director de Goodman Real State España, también calificó la catalogación como “una necesidad” y añadió el e-commerce como otra tendencia destacable: “El e-commerce nos hace replantearnos cómo satisfacer las demandas, por lo que es importante reflexionar sobre el modelo legislativo ya que la rigidez en la modificación urbanística nos hace perder muchas oportunidades de negocio”. Pere Roca apuntó que “el nuevo consumidor demanda servicio rápido y a coste cero y eso no es abarcable desde el sector logístico”.

“Si la expectativa internacional es comprar barato será muy difícil acercar a los inversores a España porque los precios son muy altos”, apuntó Gerard Plana, director Industrial y Logística de Forcadell. “Muchas empresas quieren venir a Barcelona por su ubicación, es un buen lugar y fuinciona”, afirmó Xavier Novell, director de Operaciones Industriales de Aguirre Newman, “pero los precios no facilitan la negociación”, marcó.

“Los precios de las naves españolas están muy por encima de la media. Barcelona es una de las ciudades más deseadas por muchas empresas, pero los precios altos hacen que se caigan las inversiones. Es muy difícil encontrar ubicación/oferta para la demanda que hay de inversión en espacios logísticos de, por ejemplo, 30.000 m². Es necesaria una actuación por parte de la Administración pública para regular precios y hacerlos atractivos”, declaró Guillermo Ravell. “La Administración local debería acompañar más a la actividad logística y situarse por debajo de otras administraciones territoriales”, puntualizó Joan Sabanés.

“Es muy importante tener en cuenta la diferencia entre precio y valor, aunque ambos están muy vinculados a la catalogación. Las distancias en Europa están cambiando por lo que ya no es tan importante estar en la primera corona. Debemos llegar a lo que se conoce como ‘justi-precio’ y la capacidad expropiatoria es un elemento clave para ello”, detalló Ramón Vázquez, a lo que Pere Roca respondió: “El precio por m² es importante pero no es lo único que se valora en una operación. Hay que analizar también la instalación y el uso que se le dará”.

Agustí Serra, director de Urbanisme de la Generalitat de Catalunya, explicó que no se va a crear más suelo industrial en Cataluña porque el existente no está ocupado. Según Serra, se trata de un problema de planificación ya que “tenemos mucha oferta y escasa demanda”. El director de Urbanisme se mostró a favor de redefinir el suelo y mejorarlo, lo que no convenció a algunos asistentes como Guillermo Ravell, quien introdujo el tema de la sostenibilidad situando a España como la peor valorada en calidad medioambiental de las instalaciones logísticas en toda Europa: “Nuestras naves no llegan al nivel mínimo que exige la Unión Europea, lo que significa que sería muy difícil adaptarlas sin hacer nuevas. Tenemos que optar por nuevas naves que se adecuen a los niveles exigidos, renovar los parques logísticos o mejorar los existentes para hacerlos competitivos”.

Agustí Serra, director de Urbanisme de la Generalitat de Catalunya.

Xavier Novell definió la situación del sector español como “un bucle” ya que las exigencias son cada vez más altas pero los parques están “obsoletos”. Novell afirmó que en algunas zonas de Cataluña, como el Vallès Occidental y Oriental, “la demanda está insatisfecha, hace más de 5 años que no se entregan activos de calidad”.

Victor Estrada, director de Estrada & Partenrs, remarcó la existencia de suelo por desarrollar en zonas estratégicas de los alrededores de Barcelona: “En la capital no hay suelo, pero alrededor sí. La clave de que estos espacios funcionen es el precio”. En esta línea, José Manuel Hernández, director general de Onilsa, añadió que “hasta hace muy poco tiempo hablar de logística en Barcelona era absurdo, pero nos enfrentamos a nuevas oportunidades y tenemos que reflexionar sobre cómo dar respuesta a los nuevos retos con herramientas nuevas, porque con las viejas nos podemos volver a equivocar”.

Oscar Martín, responsable Industrial y Logística de CBRE, indicó que los inversores “demandan suelo bien identificado y definido. La demanda hoy, real y potencial, está en relación a lo que llamamos primera corona, y no hay opciones. Para la inversión, los operadores internacionales demandan Triple A, buenas infraestructuras y en buena ubicación. Y tienen hambre de inversión”. François X. Lancel, CEO de Invertica, quiso demandar la toma de medidas por parte de la Administración para que “los suelos de todas las coronas se adapten a las demandas reales del mercado”.

Ramón Vázquez explicó que el transporte colaborativo es una de las tendencias de más relevancia en Europa ya que “transforma el mapa logístico por completo”. El presidente de ACTE señaló que en 2017 los grandes polos logísticos de Cataluña serán Tarragona y Vilamalla, en Girona: “Tarragona tendrá un papel fundamental por la gran inversión ferroviaria que se está llevando a cabo en el área de implantación de cargas. Villamalla conectará la Península con Europa, será la puerta de entrada y salida de Iberia con el continente”.

Para cerrar el Networking, Isidre Gavín, director general de Cimalsa, expresó su deseo de profundizar más en la relación con las consultoras: “Existe suelo disponible si no en primera corona, muy cerca de ella. Hay reserva de suelo útil por lo que invito a las consultoras a hacer un trabajo de prospección de espacios”. Así, Gavín se mostró “esperanzado y optimista” y expresó el ímpetu de Cimalsa en trabajar y colaborar con los distintos actores del mercado para “acabar con los escenarios de obsolescencia y desarrollar juntos nuevos modelos de gestión”.

Carles Torres (NCI Consultores)

• “Necesitamos una reordenación del territorio para subsanar errores pasados que hay que olvidar”
• “Nos estamos quedando sin naves industriales bien situadas y actualizadas que puedan cubrir la demanda futura”
• “Una vez ocupadas las buenas zonas sólo quedan naves y polígonos obsoletos pero tampoco se quiere arriesgar en el desarrollo de nuevas promociones”

Víctor Estrada (Estrada & Partners)

• “Es la primera vez que consultores inmobiliarios y otros actores del sector logístico se sientan en la misma mesa que los responsables del desarrollo urbanístico en Cataluña”
• “En el futuro deben determinarse unas bases que permitan ganar competitividad en un mercado inmobiliario-logístico cada día más exigente”
• “El encuentro organizado por Interempresas/NCI ha sido un éxito y esperamos que esta iniciativa se pueda repetir y que el trabajo conjunto permita cosechar resultados a corto plazo”

François-Xavier Lancel (Invertica)

• “El mercado inmologistico Catalán renace de sus cenizas y requiere de infraestructuras y almacenes acorde con las necesidades actuales y futuras de usuarios y promotores/inversores especializados”
• “La simplificación de los procesos de calificación del suelo impulsada por la Generalitat de Catalunya favorecerá el desarrollo eficaz de nuevas zonas logísticas eficientes y flexibles”

Francesc Xacier Martín (Iosa Inmuebles)

• “Como promotores nos parece muy interesante conocer de primera mano las inquietudes de otros actores del sector”
• “La evolución del sector logístico hacia grandes volúmenes, el e-commerce y la falta de espacios logísticos a precios razonables en el área de Barcelona son puntos a tener en cuenta de cara al futuro”

Gerard Plana (Forcadell)

• “Los procedimientos urbanísticos actuales no son suficientemente ágiles ni flexibles”
• “Los precios del suelo en primera y segunda coronas siguen siendo prohibitivos para desarrollos logísticos”
• “El precio/m² sigue siendo un factor determinante en la mayoría de operaciones logísticas”

Francesc Ribera (UPIC)

• “No se pueden plantear nuevos desarrollos hasta que sepamos qué hacer con los polígonos vacíos existentes”
• “La falta de estudio de la demanda real llevó a desarrollar proyectos hoy sin demanda”
• “No sólo es necesario contar con una catalogación de naves sino también de los propios polígnos y zonas logístico-industriales”