El sector inmobiliario industrial reclama una unificación de criterios

A mediados de julio se reunieron en Barcelona diversos profesionales con larga experiencia en el sector inmobiliario industrial de Cataluña. Invitados por Carlos Torres, de NCI, debatieron en torno a una mesa Carlos García, de Fincas Llobregat, Carlos Küppers, de Nolkers Consulting, Eusebi Matas, de Maf Inmuebles, Víctor Estrada, de Estrada & Partners, José Otero, de Activa Properties, y Roger Lozano, del departamento industrial de Aguirre Newman en Barcelona, exponiendo cada uno de ellos sus puntos de vista sobre la situación actual y el futuro de un sector con claroscuros. El encuentro fue moderado por la publicación especializada Interempresas Naves Industriales y Logísticas, colaborador además de la organización del evento.

En un ambiente ameno y distendido los participantes pudieron comprobar hasta qué punto están tan cerca unos de otros y cómo comparten, en muchos casos, las mismas inquietudes, salvo excepciones, claro. Pero lo cierto es que tras unos años de incertidumbre, demasiada quizá, los profesionales presentes contaban con suficiente experiencia contrastada para fortalecer vínculos profesional y, por qué no, polemizar en aquellos aspectos en que no comparten el mismo punto de vista, con un objetivo claro: aunar criterios para que los que han luchado durante años puedan defender su valor como profesionales con todo el orgullo posible.

Rompió el hielo Eusebi Matas afirmando que, en su experiencia, “es la peor situación en los últimos años. Aunque se van produciendo movimientos, son esporádicos, sin haber demanda real”. En este sentido, apuntó que en estos momentos las operaciones de alquiler son las que están aguantando el tirón, aunque a precios mucho más bajos de los deseados. Carlos Torres puntualizó sin embargo que en determinados casos, los precios estaban demasiado sobrevalorados, lo que explicaría caídas de más del 50% en los precios. Precios que, todo hay que decirlo, respondían al mercado de oferta y demanda, “una demanda que iba a remolque de la construcción, ficticia”, añadió Carlos García.

Sin embargo, y pese a los malos años que lleva el sector, las bajadas de renta y la escasa demanda existente, Carlos Küppers se muestra “optimista porque pese a que cuesta, las empresas pequeñas como la mía sí cerramos operaciones”. En este sentido, apuntó que si bien la situación no es como hace cinco años —ni seguramente volverá a serlo— “tampoco estamos tan mal”. En su opinión, los profesionales que hoy en día se dedican a este sector pueden considerarse unos “privilegiados”, apostando por la lucha diaria para salir adelante. Un guante que recogió Carlos Torres afirmando que “la demanda ya no viene sino que hay que salir a buscarla”. Un ejemplo de oportunidades son las recolocaciones de empresas, pese a que tal como apuntó José Otero, “ésta no reduce la disponibilidad, que sigue siendo la misma. Aunque sirve para facturar”, admitía. Para Otero, la ventaja de los presentes al encuentro es que pudieron adaptar sus estructuras a la situación actual “reduciendo gastos”, una situación que no viven la mayoría de los polígonos.

Carlos Torres apuesta por la elaboración de “un manual de buenas prácticas entre profesionales”.

El mercado ciertamente ha quedado reducido, e importantes empresas están deslocalizando por la situación económica actual. Ello ha supuesto un incremento de la oferta disponible. Sin embargo, no toda tiene la calidad necesaria para entrar de nuevo al mercado, tal como apuntó Carlos García. Una de las causas es probablemente, como argumentó Carlos Torres, “la tradición de pymes que ha habido en Cataluña, pequeña industria familiar que ocupaba naves actualmente obsoletas que no encajan con la demanda actual”. Sin embargo, toda crisis conlleva oportunidad, a tenor de las palabras de Carlos García que ve, en esta situación, un aspecto positivo como es “la posibilidad de adecuar las naves y convencer a los propietarios en la necesidad de poner en valor sus naves anticuadas”. En este sentido, José Otero admitió que “poco a poco los propietarios colaboran con los inquilinos, pero hay que saber explicarse bien y para eso es necesario tener un mismo discurso desde el sector”. Para el responsable de Activa Properties, falta comunicación entre los operadores, lo que viene a reafirmar la necesidad de encuentros como el celebrado.

En primer término, Eusebi Matas, quien manifestó el importante descenso del mercado industrial. A su lado, Carlos Küppers, quien valoró a los profesionales que hoy en día se dedican a este sector como “privilegiados”.

La unificación de criterios es algo vital para Carlos Torres, “pero no sólo en el modus operandi sino también en cuanto a honorarios y servicio, elaborar un manual de buenas prácticas entre profesionales”. Porque si hace unos años se vendía todo, lo cierto es que hoy en día no basta, en opinión de Roger Lozano: “Más allá de la venta, el cliente demanda un buen servicio”. Un servicio que el cliente debe valorar, algo que en opinión de los presentes no ocurre en la mayoría de las ocasiones, vistos a menudo como meros “comisionistas” —en palabras de José Otero— “cuando en realidad, y tras los años de crisis, hemos profesionalizado el mercado”.

Víctor Estrada añadió que “como profesionales que somos, nuestro trabajo debe estar bien valorado y tarifado, y así hay que explicárselo al propietario y al arrendatario”.

La cuestión de los honorarios abrió un largo debate que puso sobre la mesa las diferencias de criterio con los que trabajan los diferentes profesionales.

Para José Otero, el servicio de una consultora “a menudo nos ven como meros comisionistas cuando en realidad hemos profesionalizado el mercado”.

Uno de los momentos que generó, por decirlo de algún modo, más tensión, dentro del ambiente amistoso que se respiraba, fue al hablar del trabajo de las grandes consultoras, cuyo mercado a menudo es distinto al de muchos de los presentes. Sin embargo, la mayoría de ellos, por no decir todos, han trabajado y ocupado cargos de responsabilidad en algunas de las más importantes consultoras nacionales e internacionales, por lo que conocen bien los engranajes de estas corporaciones. Por ello, saben también que determinadas empresas e inversores optan por trabajar con multinacionales a la hora de buscar un emplazamiento, “aunque afortunadamente no todas”, admitía Carlos Küppers, y ciertamente ocupan un espacio muy determinado del mercado, “sin colapsarlo”, protestó Roger Lozano, el único de los asistentes que no representaba una consultora de ámbito local. Si bien en determinados momentos podía parecer un ataque al modo de operar de estas empresas, una especie de Goliat frente a pequeños Davides, Víctor Estrada admitió que en los años noventa, el mercado inmobiliario español “era muy inmaduro y las multinacionales nos ayudaron a evolucionar. Aunque no son la panacea y hoy en día, los clientes ven que los profesionales como nosotros somos tan buena opción como otros, e incluso más”.

Lozano, como interlocutor en nombre de Aguirre Newman, expuso que “es una consultora de ámbito nacional cuyos equipos, sin embargo, funcionan como locales, buscando una relación más estrecha con el cliente”. Por otra parte, admitió que este tipo de consultoras cuentan con una tipología de clientes “más corporativos o fieles. El nombre atrae, no hay duda, pero no nos cerramos a ninguna operación”. En este sentido, planteó de nuevo el cambio acusado en el mercado, lo que les obliga a desarrollar “un trabajo más proactivo para buscar a los clientes”.

En los últimos tiempos se ha venido evidenciando la necesidad de contar con un análisis real y pormenorizado de la calidad de naves, polígonos y espacios empresariales existentes. Una de las iniciativas que parece estar tomando más impulso en la puesta en marcha de un sistema de calidad, Q, que determine en qué estado se encuentran dichos inmuebles. Pero, ¿ayudaría ello a su comercialización? Si bien a priori debería parecer que así es, los presentes mostraron sus reticencias, a sabiendas de la burocracia que ello puede suponer. Por ello, José Otero expuso que esta iniciativa “hay que trasladarla al posible inquilino en términos del ahorro que le supone, pero me temo más papeleo que nos complique la vida”. Y es que la experiencia muestra cómo a menudo las normativas, necesarias y cuyo objetivo es asegurar unos mínimos de calidad y seguridad, a menudo chocan con el trabajo diario de los profesionales del sector inmobiliario. Así lo explicó Eusebi Matas, recordando las normativas en cuanto a seguridad contra incendios: “en este campo sí hubo un gran cambio, endureciendo mucho las normativas y complicando en demasía la adecuación de las naves existentes”, en referencia a la necesidad de instalar rociadores y sistemas antiincendios con suficiente presión y caudal, “que a menudo no se corresponde con la capacidad del propio polígono”.

En primer término, Carlos García, quien puntualizó que “si bien existe incremento de la oferta disponible, no toda tiene la calidad necesaria para entrar de nuevo al mercado”. A su lado, Roger Lozano, consciente que hoy en día ya no se vende todo y que el trabajo de la consultoras es, “más allá de la venta, ofrecer un buen servicio”.

Las TIC, otra demanda pendiente

Precisamente las tecnologías de la comunicación (TIC) deberán jugar un importante papel a la hora de potenciar la comercialización de los polígonos. Pero para ello es necesario, tal como reclamó José Otero, “que los polígonos disponan de las instalaciones adecuadas, esto es, fibra óptica en las naves, tal como vienen demandando las empresas ocupantes y cuyas necesidades no están cubiertas adecuadamente”.

En conclusión, todos los asistentes dejaron constancia que hay nuevas oportunidades de negocio cerca de Barcelona y que, si bien el parque de naves industriales cuenta con desarrollos de alto valor, existen también naves obsoletas a las cuales será muy complicado dar salida. Sin dejar el espíritu optimista, sin el que muy probablemente ya no seguirían en este sector, constataron sin embargo que la actividad ha sufrido un descenso importante y no se prevé su recuperación a corto plazo.

Así, Carlos Torres quiso acabar su intervención apuntando que “puesto que la demanda nos utiliza es más necesario que nunca aunar criterios de modo de trabajo y honorarios para trasladarlos precisamente a esta demanda”, en referencia a la realización de informes, recopilación de datos, estudios de mercado, etc. que a menudo se ‘pierden’ porque no se alcanza la firma de ninguna operación. “Hay que retribuir el trabajo hecho”, añadía. En este sentido, José Otero admitió que “cuesta que valoren el trabajo y aún más la información que aportamos”.

Ante esta situación, Víctor Estrada proponía “exigir en España la aplicación de estándares y prácticas de mercado europeas” a fin de igualar las oportunidades y las condiciones de trabajo de las consultoras”. Supondría una oportunidad única de situarse en el mercado y recuperar el espacio vacío dejado por algunas multinacionales que han reducido sus equipos para el mercado industrial “entendiendo que los aquí presentes somos más colaboradores que competidores”.

En general, la sensación entre los participantes al encuentro era de relativo optimismo en cuento a una próxima recuperación de la demanda, de calidad, para grandes superficies, “por lo que habrá de luchar por ella, saber cómo atraerla”. Por ello se mostraron convencidos que los consultores “locales”, como se autodefinieron, jugarán con cierta ventaja gracias a su flexibilidad de adaptación, sin estructuras rígidas, para competir en un “mercado que será muy dinámico y muy profesionalizado”.