L'ull crític industrial

Fa ja temps que no es desenvolupa obra nova, per tant s'ha anat ocupant l'oferta que a l'excés va ser quedant lliure en els últims anys. Les empreses que ocupen els seus immobles en règim de lloguer han negociat amb els seus arrendadors les rendes, i les que no han aconseguit fer-ho s'han traslladat a noves ubicacions molt més interessants per a ells. La major part d'operacions de lloguer que realitzem els agents immobiliaris en l'actualitat són de recol·locació, sobretot quan parlem d'operacions fins a 2.000 metres quadrats.

Quant a la venda, els valors de mercat han baixat fins a nivells inimaginables; nivells que han provocat que alguns inversors, que fins ara pensaven que no interessava comprar perquè creien que encara baixarien més, moguin fitxa i hagin començat a pensar en operacions de compravenda, amb conseqüents rendibilitats per sobre del 7%. Aquesta és una de les causes principals. L'altra la comentada anteriorment. L'excés d'oferta que ha existit fins avui ha anat decreixent.

Tornant al règim de lloguer, l'operació per excel·lència segueix sent la d'arrendament de naus industrials d'entre 200 i 800 metres quadrats.

Els valors de 6 a 8 euros/m²/mes han passat a la història. Dóna la sensació que el ‘sostre’ del preu de lloguer en rodalies de Barcelona sigui de 4 /m² (valor mitjà). Per la part baixa es lloguen naus a 2 /m² i per l'alta, i més excepcionalment, a 5,5 /m². Dependrà molt de l'estat de l'immoble.

No m'atreveixo a donar valors de venda de la mateixa manera: depèn molt de la situació de cadascun dels immobles. Es venen immobles que provenen de tancament o situacions concursals. Es venen naus, que encara no han arribat a aquest extrem, però que per evitar arribar, les seves propietats baixen els preus a nivells mínims. El mercat de la compravenda està totalment ‘trencat’.

D'altra banda, encara que existeixin immobles, i molts d'ells en venda, al no haver comprat de demanda en aquesta zona, no hi ha preu. Si no hi ha mercat, no es valora. En aquestes zones hi ha un estancament gens aconsellable per als propietaris que tenen pressa i urgències.

Les carteres han crescut en els últims anys de forma excessiva.

Sobre la base de tot l'exposat arribo a les següents conclusions:

• Els agents immobiliaris hem de començar a seleccionar amb qui treballem. M'explicaré: no cal enganyar-se a un mateix. Hem de creure'ns el nostre treball. No podem captar immobles indiscriminadament. En primer lloc cal assessorar transmetent i traslladant la realitat del mercat, del sistema. Per això ens fem cridar assessors immobiliaris. A continuació, hem de treballar amb il·lusió, i si cal fer-ho més hores o esgotant tots els recursos, fer-ho igualment.
• Quant als nostres clients demandants, caldrà dir-los ‘PROU’. L'oferta s'ha posat en la seva major part on correspon. No es pot estar indefinidament pensant que els preus dels immobles baixen i baixen, i seguiran baixant. Si realment tenen la necessitat d'un immoble, han d'entendre que nosaltres, els agents immobiliaris, ja els oferim a un preu més o menys adaptat a les circumstàncies actuals, i que la nostra labor serà la d'acabar de trobar el punt d'equilibri entre oferta i demanda, però això ha de ser una petita rematada, una ajuda per a ambdues parts amb una finalitat: realitzar l'operació.
• L'obligació d'un bon agent immobiliari és la de tenir immobles bons, i a preu de mercat. No la de tenir immobles a preus desorbitats per posteriorment rebaixar-los en més d'un 15%. A més de què serveix tenir carteres amb valors desproporcionats. L'única cosa que ens guanyem és la desconfiança del client, i realitzar moltes menys operacions.
• La demanda ens ha de premiar per oferir-los el servei a les seves necessitats o pretensions, i l'oferta també estar agraïda per haver-los satisfet el seu encàrrec o mandat. Dit d'una altra manera, tothom content. Per això deia el de ‘treballar amb il·lusió’. Si la demanda queda satisfeta, l'oferta obté les seves rendibilitats, i l'agent cobra per això, ajudarem tots junts a aixecar un sector que en els últims anys havia caigut de la seva cadira.

Els preus tant de lloguer com de compra en l'àmbit de les naus industrials han baixat en els últims 5 anys entre un 40 i 60 %. Els màxims històrics en la primera corona de Barcelona ja ni s'esmenten, més aviat es critiquen, encara que alguns es beneficiessin. Però cap extrem és bo. Per això no podem permetre incrementar més els mínims. Tot té un valor, i una consideració.

Fins a quan va començar la crisi, les empreses se situaven majoritàriament en una zona en funció dels preus, a més de considerar també la seva logística, els seus recursos humans, etc. Avui es busca principalment per preu. I al no existir un preu per metre quadrat uniforme per zones, la demanda pot concentrar-se molt més prop de la gran ciutat que en anys anteriors. Es realitzen més operacions en la primera corona de Barcelona, que en distàncies radials majors. Torno a repetir: ens trobem davant un mercat ‘trencat’ quant al preu.

El Baix Llobregat (35%) sempre ha estat la zona més sol·licitada. La proximitat a la zona aeroportuària, al Port, i altres infraestructures són el motiu principal. Li segueix el Barcelonès i el Vallès Occidental gairebé per igual: (25%). La resta de la demanda es reparteix en comarques com Maresme, Anoia, Baix Penedès, Alt Penedès, Osona, Bages, etc. Aquesta ha estat la norma habitual els últims anys; no obstant això ara ha incrementat bastant la ubicació de la demanda prop de Barcelona. Algunes comarques estan sense dinamisme, i cada vegada més desallotjades.

La incògnita serà trobar resposta a la pregunta ‘fins a quan?’. Personalment la meva resposta només té dues paraules: ‘Seguim treballant!’.

La necessitat i les urgències, les ganes de superar i sobreviure la crisi no han d'obligar a alguns, els de gairebé sempre, a realitzar alguns actes gens aconsellables, que a l'única cosa que comporta és al desprestigio, i tard o d'hora et passa factura. L'ansietat i l'excés d'ambició de vegades provoquen que s'ennuvolin els ulls i es perdin els principis generals. Finalment, tant uns com uns altres, demanda i oferta, ho agrairan.

S'ha passat, i molt, el filtre, i gran part dels quals operaven amb males formes al mercat ja no existeixen. I si encara existeix algun, entre tots hem d'intentar que es vagi amb ells. A un nouvingut ho animes, ho ajudes, col·labores, i a poc a poc funcionarà com funcionen els bons professionals; no té remei el que sempre ha operat i treballat malament, egoistament. Al contrari, potser ara treballi pitjor.