La tasa de disponibilidad continúa en cotas mínimas
El mercado logístico en Madrid marca el mejor primer trimestre de la última década
La cifra de contratación en el sector logístico en el mercado de Madrid y su área de influencia ha marcado el mejor primer trimestre de la última década. Las principales consultoras inmobiliarias cifran el aumento en torno al 75%. A continuación, detallamos lo que dicen Savills Aguire Newman y BNP Paribas Real Estate.
Según un informe elaborado por el área de Research de BNP Paribas Real Estate, la cifra de contratación en el sector logístico en el mercado de Madrid y su área de influencia alcanzó en el primer trimestre de 2018 los 224.570 m2, lo que supone un incremento del 72% con respecto al mismo periodo del año anterior, y el mejor primer trimestre de contratación logística de la última década. Savillis Aguire Newman, por su parte, aporta unas cifras algo más altas: el crecimiento ha sido de un 76% en el primer trimestre del año, hasta alcanzar una superficie absorbida de 225.000 m2 frente a los 128.000 m2 del pasado ejercicio.
Según esta misma consultora inmobiliaria, la contratación de nueva superficie se ha focalizado principalmente en la tercera corona, con más de 129.200 m2 y entre estas operaciones destaca una realizada en Toledo de más de 80.000 m2 de superficie.
El municipio de San Fernando de Henares despunta tanto por el número de operaciones como por el volumen de las mismas, alcanzando un total de 39.300 m2; tres de estas operaciones han sido asesoradas por Savills Aguirre Newman, entre las que destaca una operación llave en mano de más de 12.200 m2.
Superficie media contratada en el mercado logístico de Madrid. Fuente: Savills Aguirre Newman.
La actividad en el mercado de suelo, también se consolida, al haberse transaccionado durante el primer trimestre del año 203.000 m2, siendo la operación más importante en cuanto a volumen de superficie una realizada en Alcalá de Henares por 87.000 m2.
En este mismo sentido, BNP Paribas Real Estate expone que El 47% de la superficie contratada se concentra en el Corredor del Henares, eje A2, que se mantiene como la zona más demandada (9 de las 15 operaciones se han materializado en esa zona). El resto de la demanda se centraliza en la zona sur (ejes A4 y A42), donde se han contratado 105.385 m2 en los municipios de Pinto, Getafe y Toledo. Las operaciones de mayor volumen registradas en los tres primeros meses del año coinciden con tres proyectos ‘llave en mano’, aglutinando entre los tres el 55% del total de la demanda (123.655 m2). La escasa disponibilidad de naves de calidad y de gran tamaño, unido a las buenas perspectivas macroeconómicas y de mercado, está generando que algunos usuarios opten por el desarrollo de proyectos a medida que cumplen con los requisitos actuales de actividad.
Tendencia alcista de las rentas
El buen momento de la demanda, que actualmente se encuentra en niveles muy elevados, unido a los bajos niveles de disponibilidad, está generando que las rentas mantengan una ligera tendencia alcista, según BNP Paribas Real Estate. La renta media se incrementa hasta 4,2 €/m2/mes, mientras que la renta prime se sitúa en 5,5 €/m2/mes para las naves de mayor calidad técnica, situadas en las mejores ubicaciones. No obstante, en las naves de 'cross-docking', con elevada rotación de productos que necesitan estar ubicadas cerca de núcleos urbanos, las rentas se incrementan hasta niveles cercanos a los 7 €/m2/mes.
La tasa de disponibilidad continúa en cotas mínimas, por debajo del 6%, como consecuencia del buen momento de la demanda y de la exitosa comercialización de los nuevos productos que se están incorporando al mercado.
En base a las cifras que baraja Savillis Aguire Newman, el incremento de la superficie media contratada en este periodo ha representado un 88%, al pasar de 7.981 m2 a 15.007 m2. El número de operaciones registradas se eleva a 15, y la renta prime se mantiene en 5,25 €/m2.
Contratación en el mercado logístico de Madrid. Fuente: Savills Aguirre Newman.
Alta actividad en el mercado de inversión
En cuanto al mercado de inversión, Savills Aguirre Newman subraya las operaciones realizadas en dos municipios de la primera corona, que han alcanzado un importe total cercano a los 150 millones de euros. Savills Aguirre Newman también resalta la reactivación durante este periodo de la contratación en la zona sur. Una vez más el e-commerce actúa como motor de la logística, que ha propiciado estas buenas cifras de absorción en el sector ya en el 1Q de 2017.
Para Aitor Álvarez Martínez, director industrial-logístico de Madrid en Savills Aguirre Newman, “el mercado continúa con la buena tendencia de 2017, superando en un 76% la contratación del primer trimestre de 2017. En cuanto a la absorción de superficie, podemos reseñar el excelente comportamiento de la primera corona y el municipio de San Fernando, mientras que las rentas se mantienen estables en estos nuevos desarrollos”. El directivo de Savills Aguirre Newman también apunta que “la inversión se ha centrado en la primera corona de la zona sur con dos operaciones importantes para futuros desarrollos especulativos y para operaciones llave en mano: en Getafe y Villaverde, con 85.000 m2 y 110.000 m2, respectivamente, mientras que la operación más relevante en volumen de alquiler (80.000 m2) se ha realizado en Toledo, lo que consolida aún más la zona sur como eje logístico”.
Por su parte, BNP Paribas Real State cifra en 275 millones de euros el volumen de operaciones realizadas en el mercado de Madrid y su área metropolitana, mostranro asó un mercado muy activo.
Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logístico de BNP Paribas Real Estate, señala que “el sector sigue viviendo un momento excepcional en Madrid y toda su área de influencia, como evidencia el volumen máximo de contratación registrado y las buenas perspectivas en el corto-medio plazo, que vienen empujadas por los buenos datos macroeconómicos y el interés por desarrollar nuevas operaciones en Madrid y su área de influencia”.
