Entrevista a Jean Bernard Gaudin
Director de Industrial y Logística de Exa.
- Durante el 2005 hubo una absorción de 470.000 m2 en Madrid en lo que se refiere a naves de más de 5.000 m2 de uso específico para el sector logístico.
¿Y cuáles han sido las principales zonas de ubicación?
- Las principales operaciones han sido en el eje A2, el denominado Corredor de Henares, y la A4, la carretera de Andalucía. Los principales proyectos han sido en las zonas de Alcalá de Henares, en Daganzo o en Cabanillas del Campo y, en la zona sur, destacan los de Getafe, Valdemoro, Ciempozuelos y Seseña.
En este mercado, ¿Existe mayor preferencia por la compra o por el alquiler?
- En el sector logístico, alrededor del 90% de las operaciones son en régimen de alquiler.
- Son fondos de inversión, tanto nacionales como internacionales. En los primeros años existía una clara diferencia, ya que había más inversores extranjeros que nacionales, en parte por la experiencia a nivel internacional en cuanto a este tipo de inmuebles, sin embargo, ya existen grandes proyectos con inversiones nacionales como es el caso de Iberdrola Inmobiliaria, Coperfil con el Banco de Sabadell o Gran Europa por ejemplo.
En cuanto a los proyectos que se están realizando en diferentes Comunidades como Madrid, Valencia, Aragón o Cataluña, ¿Cree usted que son compatibles o están en franca competencia?
- En principio pueden ser compatibles pero depende de los productos y sus ubicaciones. Es decir, si una empresa se instala en una nave logística situada a 35 km de Madrid como máximo, probablemente será con el fin de abastecer a la zona de influencia y no buscará ubicarse en otras zonas aunque puedan representar un coste inferior. Pero si la nave es para de ámbito nacional, entonces los operadores sí eligen su ubicación en función del precio.
Sin embargo, los proyectos logísticos requieren grandes espacios de suelo y no parece haber mucho disponible. ¿Es un problema de precio de venta o existen otras problemáticas?
- El precio es un problema importante. En Madrid por ejemplo es muy difícil encontrar suelo a buen precio porque existe demasiada especulación, pero en otras zonas existen también otro tipo de impedimentos. Por ejemplo, en Cataluña los agricultores y ecologistas se oponen totalmente a algún proyecto emplazado en zonas agrícolas o viñedos.
En cuanto al futuro, ¿qué zonas cree que serán las que más adecuadas para proyectos logísticos de gran volumen?
- Las zonas con mayor crecimiento serán Cabanillas, Torrija y Yunquera, para zona este y la zona de Seseña, Ontígola y Borox para la zona sur donde se pueden encontrar rentas con 2, 6 y 3, 6 euros/m2/mes.
- Conocemos bien a los organizadores y estamos seguro que será un éxito. Exa este año asistirá como visitante y quizá nos planteemos nuestra participación para la próxima edición.
Somos una empresa joven en comparación con las grandes multinacionales que están en todas las ferias, de modo que analizamos más exhaustivamente nuestra participación puesto que se realiza una inversión considerable. Por ejemplo, el SIL de Barcelona nos aporta mucha confianza porque los resultados en esta feria siempre han sido muy positivos para nosotros.
Sein puede ser una buena oportunidad en Madrid, para operaciones concretas relacionadas con el sector industrial y logístico.
