Revista Puericultura Market 153

GESTIÓN DEL PUNTO DE VENTA 91 derivada de tres tipologías de concentraciones: concen- tración sectorial, concentración empresarial y concen- tración de la propiedad. Concentración sectorial • en aquellos sectores que aportan mayores márgenes (moda, y sus diferentes subsectores). De hecho, más del 85% de las nuevas implantaciones en los últimos 3 años en el Paseo de Gracia y Portal del Ángel de Barcelona son estable- cimientos especializados en subsectores de moda (vestido, calzado, joyería y ópticas) y más del 75% son establecimientos especializados en vestido y calzado (fuente: elaboración propia a partir de datos de As- can). Concentración empresarial: • la mayor parte de las nuevas implantaciones pertenecen a cadenas multi- nacionales y/o grupos empresariales. El 90% de las nuevas implantaciones en el Paseo de Gracia y Portal del Ángel pertenecen a cadenas con más de 3 esta- blecimientos (fuente: elaboración propia a partir de datos de Ascan). Concentración de la propiedad • de los locales co- merciales, ya que los inversores buscan incrementos de la rentabilidad que inciden en un incremento de los precios de alquiler de los locales comerciales. En efecto, y según diferentes fuentes de información, el 70% de los locales comerciales de Paseo de Gracia son propiedad de fondos de inversión y family offices. Expulsión del comercio local Obviamente, estas tres tipologías de concentracio- nes acentúan los procesos de gentrificación comercial, entendidos como procesos de expulsión del comercio local de los ejes comerciales prime . El indicador clave que explica este fenómeno es la tasa de esfuerzo (por- centaje que representa el coste del alquiler respecto a la facturación del establecimiento comercial). En este sentido, la tasa de esfuerzo de los estable- cimientos ubicados en ejes comerciales prime de las principales ciudades turísticas a nivel mundial se sitúa en porcentajes superiores al 20%, porcentajes inviables para establecimientos comerciales locales indepen- dientes donde la tasa de esfuerzo debe ser, en la mayo- ría de casos, inferior al 12%. Y esta mayor tasa de esfuer- zo se explica por unos precios de alquiler que en ejes comerciales prime como Paseo de Gracia o Portal del Ángel se sitúan entre los 200 y 300 € /m 2 mensuales, dependiendo de las dimensiones del local comercial. Cada retailer y cada marca tienen que encontrar su espacio Pero en la ciudad de Barcelona hay espacio para todos los sectores y marcas de retail. Si los precios de alquiler en los ejes comerciales prime como Paseo de Gracia o Portal del Ángel son excesivos, hay ubicaciones alter- nativas, ya sean los ejes comerciales prime de segundo nivel (Pelai, Ramblas, Rambla Catalunya, por ejemplo), barrios con nuevos conceptos comerciales (Born) o ejes comerciales de distrito. Por lo tanto, cada retailer y, en definitiva, cada marca debe encontrar la localización adecuada a su posicionamiento, a sus objetivos comer- ciales y a su tasa de esfuerzo objetivo. Esta pluralidad de oferta comercial que abarca desde el lujo internacional hasta la tradición local y la originali- dad, es la que tiene que poner en valor Barcelona. n Josep Maria Marcos, experto en expansión y gestión inmobiliaria del comercio y profesor de ESCODI Tel. 93 783 97 45 www.escodi.com Cada marca debe encontrar la localización adecuada a su posicionamiento y a sus objetivos