38 de la rehabilitación y la certificación energética en el valor de la vivienda', por parte de CoHispania. Los primeros análisis elaborados por varias organizaciones nos llevaron a una clara conclusión. No era posible obtener una relación directa entre la letra energética y el valor de la propiedad, ya que el mercado inmobiliario es por principio heterogéneo y se mueve por otras variables que hacen imposible relacionar las variables explicativas con la variable explicada (valor). Plasmar los precios unitarios medios en un municipio en concreto estableciendo una media en función de su certificación energética, resulta un análisis demasiado simplista e inexacto, dando resultados incoherentes. Para analizar el efecto de una variable, como la rehabilitación o la certificación energética, en la tasación de un inmueble es imprescindible tener en cuenta el resto de factores que afectan al valor y, aunque el precio unitario sea una variable decisiva (es lógico pensar que un certificado A vale más que una G), contar con información del resto de variables es crucial para un buen análisis. De tal manera, era evidente que no se puede comparar un edificio ubicado en la zona muy buena con otro de igual letra energética, pero situado en una zona de inferior nivel. El objetivo del trabajo no es otro que incluir todas las variables que contribuyen a determinar el valor de una vivienda, para así estimar de una manera más precisa cómo el efecto de la rehabilitación y la letra energética, afecta al valor unitario de un inmueble. Localizado el problema, la solución pasaba por encontrar un algoritmo de ubicación que, de forma automática, permitiera clasificar una ciudad. La metodología diseñada por CoHispania introduce, por primera vez, la ubicación de los inmuebles en función de calidades de zona. Por ello, es necesariomencionar la variable Calidad de zona, la cual contiene los siguientes niveles [1-6], siendo el 1 la zona de menor calidad, frente al 6 como la zona de mayor calidad. Estos niveles de calidad son relativos a un propiomunicipio y no comparables con cualquier otro municipio o localidad. Los polígonos que se crean no tienen relación alguna con barrios, secciones censales, códigos postales o cualquier otra agrupación administrativa. Siguiendo estas zonas, ha sido posible asignar a cada uno de los comparables utilizados, a través de su geolocalización exacta, su nivel en cuanto a calidad de zona. Este proceso ha sido un factor determinante en la eficacia y robustez del diseño de la herramienta, ya que la localización, sobre todo en grandes capitales, es la variabledemayor influenciaen el valor unitario de una vivienda. Una vez establecidas las variables dependientes y seleccionados los datos a utilizar (tras ser filtrados, procesados y completados con información valiosa) se procede a estimar el efecto de todas las variables explicativas para saber la contribución exacta de cada una de ellas a la variable dependiente (el valor unitario). La herramienta es tremendamente flexible, ya que la estimación de calidad de zonas llega a cubrir el 80% del parque total de viviendas en España. Esto permite realizar cualquier tipo de análisis en la relación rehabilitación-valor y/o certificado energético/valor. En resumen, cualquier estudio o estimación del aumento de valor de una viviendaya seapor rehabilitaciónomejora de la letra de su certificado energético puede ser realizado, asegurando que los cálculos han sido tratados, mediante datos actuales y que son fiel reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. Asimismo, la totalidad de los resultados de diversos análisis confirman que tanto la rehabilitación como la mejora del certificado energético suponen un aumento del valor del inmueble. Esto supone un gran avance. En primer lugar, debido a que es la primera vez que se consigue llegar a conclusiones tan certeras y se permite conocer de antemano los efectos de la rehabilitación de un determinado inmueble. En segundo lugar, se trata de una información vital para el dueño del inmueble o la comunidad de propietarios, la entidad financiera en el caso de que la rehabilitación energética deba contar con financiación privada y por las administraciones públicas en caso de la concesión de subvenciones; así como de inversores, agentes rehabilitadores y demás actores del sector.n Desde Aúna se asegura que para que triunfe el despliegue generalizado de rehabilitación integral de edificios, se requiere soluciones IHHRS, Integrated Human Home Renovation Services.
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