Los activos fallidos de la ‘burbuja’ podrían paliar la crisis de la vivienda asequible

El Colegio de Aparejadores de Madrid albergó el pasado jueves 16 de febrero un encuentro profesional preparatorio del MIPIM 2023, la feria inmobiliaria más importante del mundo, que en su edición de este año organiza la localidad francesa de Cannes.

A instancias de la compañía Meridiana-Círculo Inmobiliario, el salón de actos de Aparejadores Madrid reunió a un nutrido ramillete de expertos, que tras la bienvenida de Jesús Paños Arroyo, presidente del Colegio, debatieron sobre la inversión en vivienda asequible.

Los participantes coincidieron en apuntar la necesidad de incorporar al mercado de vivienda asequible buena parte de la obra semiacabada antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, cartera de activos que podría elevarse a medio millón de viviendas que servirían para paliar la delicada situación actual. En este sentido, los expertos demandaron también una mayor reconversión de usos en la edificación construida afectada por la anterior crisis y, por tanto, mayor agilidad en los procesos de tramitación.

Una de las participantes en la mesa redonda, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, puso de manifiesto el grave problema que sufre España en esta materia, un país en el que la demanda supera con creces a la oferta. La vivienda asequible se ha convertido en un segmento atractivo para el inversor y, según Daza, la tendencia de futuro vira progresivamente hacia el alquiler.

Roger Pla, partner del despacho de abogados Roca Junyent, subrayó que en muchas ocasiones la colaboración público-privada se ha convertido en un eslogan que en realidad no funciona. Según Pla, todas las administraciones tienden a extrarregular, lo que desemboca en situaciones desastrosas para el inversor. Para este experto legal, si toda la responsabilidad de la vivienda asequible descansa sobre la iniciativa privada, no se solucionará el problema. A título de ejemplo indicó que el parque público de vivienda social en España es el más bajo de Europa en estos momentos.

Henry Gallego, CEO de Ktesios Socimi, explicó que su compañía se dedica a la adquisición de activos dedicados a la vivienda asequible en alquiler en zonas periféricas, los enclaves de mayor potencial actualmente para atenuar el problema de acceso a la vivienda, dada la masificación de los grandes núcleos urbanos. Gallego denunció el nulo apoyo recibido por la Administración para iniciativas como la de su compañía y destacó la falta de profesionalización en la gestión de estos activos, con ejemplos de pésimos servicios al inquilino y en un olvido de la parte más humana de la gestión.

Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics, denunció la elevadísima tasa de esfuerzo sobre los ingresos que supone para el ciudadano el acceso a una vivienda y destacó la espiral de crecimiento de los costes en la actividad, como el de los materiales, el gasto operativo y la financiación. Destacó que las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Málaga son las que sufren mayor tensión por la escasa oferta y enorme demanda.

Roger Pla criticó algunas medidas como el tope al incremento de los alquileres, que ha provocado una retirada de la vivienda de alquiler que ha pasado a ingresar el mercado de ventas. También el tope de alquileres genera menos estímulos para el mantenimiento correcto de las viviendas en situación de arrendamiento. En la jornada informativa intervino asimismo Javier González Ramiro, director de Producción de SEPES, la entidad estatal de suelo, que destacó en su ponencia el papel de esta sociedad estatal como instrumento de reequilibrio territorial en la asignación de suelo para vivienda en España.

Por parte del Colegio participó en la jornada José Manuel Sánchez, director del Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria “Asset, Property & Real Estate Management”, de la Fundación Escuela de la Edificación (FEE), título propio de la Universidad Francisco de Vitoria. Sánchez subrayó la laguna universitaria que todavía existe sobre formación inmobiliaria y destacó el programa docente del máster de la FEE, de carácter modular, que incluye formación sobre áreas clave como el urbanismo, la valoración de inmuebles, la dirección y la optimización de activos.