“Los peritos son útiles, necesarios y ayudan a resolver problemas”

En las actividades generadas por la edificación siempre pueden surgir percances que generan perjuicios a las partes implicadas. Las figuras del arquitecto perito, y la del arquitecto mediador, pueden ser una gran ayuda para solventar estos problemas antes de que se devenguen consecuencias legales. Además, estos profesionales también pueden tener un papel importante en el actual contexto generado por las ayudas Next Generation. De ello hemos hablado con Anna Fabregat, presidenta de la Agrupación de Peritos, Mediadores y Forenses del COAC.

Creo que es una manera de hacer arquitectura con futuro, muy estimulante y bonita, que no la explican en la universidad. Es un tipo de trabajo que nunca va a faltar porque, desafortunadamente, siempre hay contratiempos en la construcción de edificios. También se necesitan valoradores y expertos en conflictos urbanísticos. Ya sea para evitar estos infortunios, para esclarecer lo que ha sucedido como para ayudar a la gente a resolver los conflictos que pueden surgir en un proyecto, la figura del perito, y en paralelo, la del mediador, siempre serán necesarias.

Además, es una labor muy agradecida porque trabajas con el objetivo de resolver problemas. Si bien un arquitecto trabaja con las ilusiones de un cliente que quiere construir su casa o edificio, el mismo cliente está casi más dispuesto a pagar para solventar un gran problema que pueda surgir que para materializar una ilusión. De aquí se derivan dos recompensas, una económica y la otra de satisfacción por haber podido ayudar a alguien que tenía una preocupación, y esto abarca desde pequeños a grandes problemas.

Es cierto que la prevención no cotiza, pero cuando se le explica adecuadamente a un cliente es muy fácil establecer una analogía con la visita al médico, que ayuda a resolver problemas mediante una revisión… y a evitar complicaciones. De alguna manera, nuestro rol es similar, porque prevemos dónde pueden producirse fallos a priori y estamos acostumbrados a hacer diagnósticos. Éstos últimos los podemos hacer a posteriori, para resolver lo que ha ido mal, o bien antes para su aplicación a la situación inicial de un proyecto y poder facilitar así a nuestros compañeros el mejor desarrollo del proyecto. Los peritos y forenses estamos cada vez más acostumbrados al uso de herramientas de diagnosis no destructivas que nos ayudan a ver más allá de nuestros propios ojos.

A la vez podemos guiar en el diagnóstico de la situación para que, cuando entren en vigor las directivas europeas que exijan una clasificación energética mínima para la transmisión de inmuebles, nuestros clientes hayan tomado las decisiones óptimas para encontrarse en una buena situación.

Al inicio de este proceso se plantea, justamente, una parte importante de nuestro trabajo. Con la irrupción de los NG preveo una colaboración mayor entre las comunidades de propietarios, los arquitectos, los mediadores, los peritos y las oficinas de rehabilitación.

La situación planteada a priori resultaba perfecta para contar con equipos técnicos complejos en los que haya arquitectos mediadores acostumbrados a intervenir en el parque edificado, con experiencia y formación en el trato con los ciudadanos para poderles explicar con paciencia el contenido de la rehabilitación que se va a hacer, el tipo de ayudas existentes y cómo se pueden beneficiar de ellas. La traducción del lenguaje técnico a otro más inteligible para el público general y la dedicación a la atención de las personas resulta óptimo tanto para los colegas que se pueden centrar en tomas de datos, cálculo y trabajos técnicos, como para los usuarios, que son atendidos con calidad técnica, y el tiempo que precisen para sentirse seguros y acompañados. Es la mejor forma de hacer llegar el mensaje y animar a los ciudadanos a emprender la rehabilitación, y a la vez, consolidar el encargo de proyectos y obras que han de nutrir el sector y la economía, aprovechando el dinero disponible.

En este contexto, veo como algo muy favorable que en los equipos técnicos, junto con los arquitectos proyectistas y los mediadores, puedan colaborar los arquitectos peritos especialmente al inicio de la rehabilitación del parque ya edificado para hacer un buen diagnóstico y así poder entregar el “escáner” del edificio a los compañeros que se encargarán del proyecto o de la dirección de la obra, facilitándoles el conocimiento de la construcción existente y habitada mediante métodos destructivos. De esta manera, los usuarios verán menos perturbada su vida, y los proyectistas podrán optimizar e ir sobre seguro en sus soluciones técnicas para conseguir los porcentajes de ahorro necesarios. Nuestra labor se limitaría, a posteriori, a hacer comprobaciones de que todo está discurriendo de manera correcta durante la obra.

Sí, pero también percibo una panorámica más amplia. En Europa ya se ha emitido la directiva del pasado 15 de febrero que pone el punto culminante de todas las directivas que han dado lugar a los fondos NG. A pesar de las intenciones de la Unión Europea para mejorar la eficiencia energética de los edificios y de imponer unas directrices para acometer este compromiso, la propia inercia de las administraciones y la complejidad de los procesos para su aplicación hizo que muchos protagonistas del sector y los mismos usuarios no se hayan implicado de manera deseable en ello. Europa se ha dado cuenta de esta situación y es lo que recoge esta directiva. La tolerancia con la ineficiencia energética ha terminado y una gran parte del parque edificado debería ponerse al día en 2030 para poder estar plenamente actualizado en 2050. Esto implica, por ejemplo, que se ha terminado la manga ancha para los edificios públicos, porque son lo que deben dar ejemplo, con lo que cada año deben renovarse necesariamente un 3% de los edificios públicos.

También los privados han de estar atentos: prevemos que la revisión de la Directiva de Eficiencia Energética, actualmente en negociación, va a condicionar las transmisiones de edificios al cumplimiento de unas condiciones mínimas de ahorro energético: es posible que para vender, heredar, o incluso alquilar, haya que haber rehabilitado energéticamente el edificio o se transmita la obligación, con lo que su valor va a disminuir.

Merece la pena aprovechar los fondos NG que son el incentivo amable para cumplir con las obligaciones que vendrán.

España no se está quedando a la espera y anticipa sus mecanismos para reducir el consumo de energía. Precisamente a día 25-1-23 se ha publicado el Decreto 36/2023, de 24 de enero, por el que se establece un sistema de Certificados de Ahorro Energético. Vienen cambios interesantes, que no permitirán seguir ignorando los coladores energéticos, y que posiblemente nos lleven a una definición homogénea de las etiquetas energéticas en toda la UE.

Europa marca la pauta a los estados miembro y después cada uno sigue el camino según sus propios intereses o medios. Todo esto tiene el horizonte de 2050.

España ha redactado un buen decreto para facilitar que las ayudas puedan llegar a todos los ciudadanos: la cantidad subvencionada no tributa. Se incrementa el porcentaje de la ayuda sobre el gasto que se realice en función del ahorro que se consiga. A partir de un ahorro del 30% de la energía que se gasta en la situación inicial, se puede acceder a las ayudas por el conjunto del edificio, que son las más interesantes, y los FNG cubren el 40% de los costes, con un límite por vivienda. Si se consigue ahorrar más del 60% de la energía que el edificio venía consumiendo, los FNG llegan a cubrir el 80% de los costes, que es mucho. Además, mientras se alcance el tramo de ahorro por el que se pide la subvención, el coste de las obras a subvencionar puede incluir otros conceptos no relacionados directamente con la energía. Esto quiere decir que el arquitecto que proyecta, si lo hace calculadora en mano, tiene habilidad y optimiza las soluciones, podrá conseguir el ahorro energético solo con una parte del dinero que se le otorga; el resto del dinero le servirá para arreglar la cocina, la entrada o cualquier otro elemento. Esto es una fuente de motivación para el público, porque muchas veces el gasto energético no es tan tangible para el ciudadano como otras reformas de la vivienda. Además, puede valer también la pena cambiar otros elementos como las ventanas, aunque no estén al final de su vida útil, para mejorar todavía más la eficiencia energética y pasar de un tramo de subvención al siguiente, con un porcentaje mayor de ayuda.

Con todo este panorama, el arquitecto, que hasta ahora no se preocupaba demasiado de las mediciones ni de los presupuestos, ahora para proyectar debe ser mejor conocedor de los costes si quiere extraer el máximo rendimiento de los fondos de su proyecto.

A la vez, el arquitecto mediador encuentra un papel hasta hace pocos años desconocido pero que en estos dos últimos dos años ha sido intenso: explicar y acompañar al público consumidor en la decisión de acometer estas reformas para reducir el gasto energético de la vivienda o edificio, valorar las mejoras que le supondrá y trasladarle que puede también aprovechar el resto de las ayudas para la mejora de otros aspectos arquitectónicos.

Por lo tanto, si el arquitecto mediador puede poner al público general en situación receptiva y de reflexión inteligente, el arquitecto perito puede tener aquí grandes oportunidades de intervención. Si se consigue diagnosticar muy bien el escenario será posible afinar mejor con las soluciones y gastar el dinero donde realmente es necesario, porque siempre deberemos trabajar pensando en el valor de las cosas. Es necesario hacer un buen cálculo energético de la vivienda y probablemente necesitemos la ayuda inestimable de una parte de compañeros que dominen muy bien los costes de la edificación, porque cualquier error con los presupuestos puede hacer que el proyecto caiga, debido a la responsabilidad que puede suponer haber inducido al cliente a acometer un proyecto con un presupuesto que después se aleja mucho de la realidad.

El mediador debe saber tratar con las comunidades de vecinos para facilitarles llegar a acuerdos. La Ley de Propiedad Horizontal ya define cuáles son las mayorías necesarias para poder acometer la renovación energética, un aspecto que también está contemplado en el decreto del pasado octubre. El mediador del equipo técnico ha de tener presente este marco legal: de los votos de los presentes en las reuniones decisorias dependerá el futuro del proyecto, de la obra, y sobretodo del ahorro energético, que beneficiará a los usuarios, propietarios y a toda la sociedad.

No sé si ha cambiado mucho el plan de estudios desde que cursé la carrera, pero a lo largo de todos los estudios realizados nunca calculé un coste con detalle, no sabía ni lo que costaba un ladrillo. Y ahora, con lo que acabo de explicar, ya no puedes proyectar sin saber lo que cuesta, porque estamos gestionando dinero ajeno y hemos de extraer el máximo rendimiento, porque si no, es muy posible que lleguemos incluso a perder el cliente. Que la universidad empezara a tratar estos temas sería un gran favor para los alumnos que salieran en el futuro, pero sobre todo es algo que necesitan los arquitectos que están trabajando ahora.

Los peritos cuando hacemos un dictamen también estimamos un coste aproximado de la reparación, a partir de un estado de mediciones muy básico, pero que ya se aproxima a una cuantía lógica. El arquitecto deberá trabajar inicialmente con estas cuantías aproximadas hasta llegar al detalle final, pero deberá acostumbrarse a trabajar con presupuestos estimados desde el principio. Esto no se enseña suficientemente en la universidad.

Los arquitectos valoradores también se encuentran con este problema, porque las futuras valoraciones deberán incluir el coste del déficit energético de las viviendas que no puedan acreditar una etiqueta energética favorable. Este coste influirá en la valoración final, disminuyéndola. Podría ser que alguien tenga un edificio en Paseo de Gracia y que esté calificado con una letra G, y que ello dificulte su venta por tener el déficit energético, con lo que su valor bajará, porque el siguiente propietario se podrá ver obligado a invertir y ponerlo al día. Esto puede llegar a ser mucho dinero. Para establecer el valor de esa propiedad será necesario valorar el coste de poner al día el edificio para poderlo así incluir en la contabilidad de la operación de compra venta. De repente, en Europa, el mundo patrimonial de la arquitectura irá ligado a dos conceptos: el valor de mercado de la cosa inmobiliaria y el coste de su rehabilitación energética.

Será imprescindible para evitar conflictos en el campo pericial que se regule de forma homogénea la definición de las letras de las certificaciones energéticas. En esto están trabajando los que preparan la Directiva. Actualmente, las letras y los métodos de cálculo no son homogéneos en todos los países. Cada país establece el cálculo de una manera, por lo que no se puede comparar el cálculo de Alemania con el de España, porque no se han tenido en cuenta los mismos factores y procedimientos a la hora de calcular.

Correcto. En el momento en que el resultado del programa de cálculo lleva a una letra que influye en la capacidad de situar un edificio en el mercado inmobiliario, la carga económica derivada de este resultado influye en su venta. Pero puede darse el caso que, en mercados inmobiliarios cruzados entre países, los cálculos determinantes de esas categorías por letras no sean coincidentes y que un edificio calificado aquí con una C, en Alemania obtuviera un resultado diferente. Es un aspecto que deberá armonizarse porque comportará conflictos transfronterizos en mercados que en principio son abiertos.

Aquí, los peritos tienen la responsabilidad social de avisar a las instancias administrativas oportunas de esa situación mientras no exista una norma técnica europea común de cómo calcular la eficiencia energética de un edificio, pero deberá estar establecida antes del 2025.

Creo que sí. Además, los peritos tenemos la ventaja de estar habituados a leer leyes, normativas y directivas, y a saber interpretarlas. Somos la conexión entre el mundo legal y el ejercicio de la profesión. Incluso en los propios Colegios de Arquitectos esta figura no se asocia a menudo con la idea general de un arquitecto, cuando es esencial, con muchos años de trayectoria y todavía válida como perfil profesional con mucho campo por delante.

El programa formativo DALF que impulsamos, cuya primera edición data del año 2002, ha ido evolucionando con el paso de los años. El conocimiento que se transmite en este diploma pertenece al campo donde se encuentran ley y arquitectura. La sexta edición, que se imparte en este momento, incluye las novedades del sector, los nuevos libros del Código Civil Catalán, y se formará a los alumnos enfocando su labor como peritos como aplicable al ejercicio extrajudicial además del judicial. También se incluirá como novedad en el programa DALF la familiarización con resolución de conflictos a través de la mediación y vías alternativas y adecuadas de conflictos. Antes, los peritos tenían más presencia en los juzgados y ahora esta vertiente de su trabajo representa ya solo una pequeña parte. Yo misma, voy cada vez menos veces a juicio en calidad de perito, porque si se hace un buen dictamen previo, muchos conflictos ya quedan suficientemente claros para ser resueltos de forma acordada. Casos de conflictos que lleguen a sala debería haber muy pocos porque, una sociedad inteligente prefiere resolver los conflictos, siempre que sea posible, por la vía del diálogo, extrajudicialmente.

Los compañeros que se dedican a dictámenes de seguros, que es otra vía, suelen comentar que, en un mismo proceso pueden llegar a pasar muchos peritos: los de cada una de las partes que no llegan a un acuerdo, el perito de la reaseguradora, etc. hasta llegar a un desenlace en un juicio verbal. En todo el proceso pueden haber llegado a pasar muchos peritos, con todas las molestias ocasionadas a los asegurados. Seguramente, si sumamos todos estos costes, se multiplica el que resultaría de la contratación de un solo perito independiente con un único buen dictamen. No es racional, lo sería mucho más si las aseguradoras se pusieran de acuerdo en contratar un único buen peritaje para cada caso, repartiendo los costes, y atender a su dictamen. Esto es lo que pasa en Gran Bretaña.

Si ponemos un símil con la medicina, no es lo mismo ir a un médico que te atiende en cinco minutos y sin hacerte ninguna prueba, que acudir a otro que te atienda el tiempo necesario, que te pueda reconocer por completo y que te diagnostique con todas las analíticas y pruebas necesarias. Hay dos mercados diferentes. Me consta que hay arquitectos peritos colaboradores de compañías aseguradoras que ponen toda su entrega y ofrecen un valor social que supera en mucho los honorarios que perciben. Pero es triste que una parte de la población no pueda acceder a un perito que pueda dedicar el tiempo realmente necesario a su caso, cuando en realidad el coste total que se gasta entre todos lo permitiría.

Esto que comentas lo vi muy claro con la Ley estatal 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, la Ley de las 3R. Era muy evidente que el camino a seguir era este, las oficinas de rehabilitación pondrían el dinero al alcance y después otros profesionales se encargarían del proyecto ejecutivo. Sin embargo, no hubo una inyección real de dinero. El Plan Estatal de Vivienda apenas daba ayudas por vivienda de entre 3.000 y 5.000 euros, que además tributaban. Cuando la ayuda tributa, parte de la población queda fuera de juego, porque en un primer momento recibirá la ayuda, pero después no podrá pagar los impuestos derivados. Desde el Ministerio (Mitma), en colaboración con el CSCAE, en aquél entonces presidido por el difunto y añorado Lluís Comeron, vieron que si se hacían tributar las ayudas no se llegaría a ninguna parte. Esta es la gran diferencia con las ayudas de los NG, que no tributan, y así se abre la puerta a las rentas más bajas.

Además, la cuantía ha cambiado mucho. De 3.000 o 4.000 euros se ha pasado a una cuantía mínima de algo más de 6.000 en los NG si se llega al 30% de ahorro en gasto energético, pero si se llegara al 80% son 18.000 euros. Es verdad que en los NG el argumento central es la energía, mientras que en el plan estatal de vivienda las ayudas se repartían entre la accesibilidad, la estructura y la eficiencia energética. En el caso de los NG no hay subvenciones para la estructura y lo que se puede emplear en esta partida viene de lo que sobre de la aportación para la eficiencia energética. Esto hará que en algunos casos no tenga sentido rehabilitar los edificios.

A pesar de todo, entre que la cuantía es mayor, que no tributa, que la parte que aporta el cliente también desgrava, aunque poco, y que, sobre todo, que a pesar de lo jugoso de la zanahoria después viene un bastón en forma de sanciones o limitaciones a la compraventa, es un plan de ayudas que espero que tendrá éxito.

Además, la sociedad se ha concienciado más acerca del cambio climático y la eficiencia energética. En 2013 no se tenía el mismo grado de concienciación que el que se tiene ahora. Y todo el mundo ha visto el incremento reciente de la factura de la electricidad y del gas. Ya sea por una conciencia de planeta o porque el precio de la energía es intocable y que dependemos de países suministradores que no son precisamente estables, es una gran razón para decidir que cuanta menos energía gasten nuestros edificios, mejor.

Creo que hace falta salir de detrás del mostrador de las oficinas de rehabilitación públicas y de colegios profesionales.

Es necesario llegar a las casas, también a las que tal vez no escuchen este tipo de noticias. Explicar en el registro de lenguaje adecuado a cada caso para que el mensaje llegue. Acompañar, que es a lo que se comprometió España con el Componente 2 del Plan de Transformación y Resiliencia.

Llamar a las puertas, hablar con los responsables de las fincas, con cada vecino, es difícil, pide una gran tarea de organización y perseverancia, y a la vez es, a menudo, agradecido, y en todo caso, imprescindible para mover la rueda de la rehabilitación.

En el Decreto 853/2021 había previstos 800 euros por vivienda rehabilitada en base al programa 3 para sufragar estos costes de acompañamiento y los de gestión. A la práctica, no se están empleando en salir del despacho, y esto repercute en que de momento, la demanda de los FNG no es tan intensa como sería deseable.

Espero, deseo, que se replantee la destinación de este fondo económico y se organicen debidamente a los profesionales formados para esta tarea, para salir ganando todos.

Uno de los problemas que tiene ahora el usuario es que una cosa es lo que le indica la etiqueta energética de su vivienda y otras son las facturas. Y cuando a la gente no le cuadran las cosas, no da valor a estas etiquetas. Este ha sido uno de los grandes errores de la certificación energética durante todo este tiempo, que al usuario le cuesta mucho ver la correspondencia de una letra a una realidad. Por eso se acaban haciendo certificaciones a 50 euros, porque solo es un papel, con resultados que a menudo no se corresponden con la realidad.

Esa es la verdad, porque cuando se mira todo el papeleo que deberá gestionar el arquitecto, puede sentir que la labor no le compensa, especialmente si ha limitado sus honorarios a las cantidades subvencionadas.

Debemos hacer bien nuestro trabajo, hacer ganar valor a los clientes, dar un servicio útil y de calidad, pero también percibir unos honorarios correctos, que cubran los gastos y dejen un margen de beneficio, como cualquier empresa hace. No podemos entender limitados nuestros presupuestos por la cuantía de la subvención. Si somos remunerados correctamente, no ha de haber problema por gestionar burocracia.

A la vez, creo que el sector debería notar más el aliento de los 800 euros por vivienda en concepto de gestión y acompañamiento social. Es dinero público, es mucha cantidad, y bien invertido, debería estar generando interés y fluidificando el proceso de forma notable. Todavía no ha sucedido. Esperemos una mejora, y si no llega por si sola, que los colectivos profesionales sepamos incentivarla.

Todos saldríamos ganando. También el medio ambiente. Europa ha pensado en ello y ha puesto el dinero.

Para que alguien sea capaz de pagar por tu trabajo, tienes que cumplir tres requisitos: ser necesario, ser útil y hacerlo bien. Si cumplo con todo ello, puedo esperar una compensación económica de la sociedad. Algunas veces, los arquitectos no somos las tres cosas al mismo tiempo y nos sentimos, como colectivo, maltratados.

Normalmente, cuando hay profesionales pagados correctamente y con muy pocos impagos es porque cumplen las tres condiciones. Es un hito alcanzable para los buenos peritos y mediadores: son necesarios, porque el sistema les requiere, son útiles, porque aportan diagnósticos y soluciones, y lo hacen bien porque sus diagnósticos y soluciones son acertados. De esta forma ayudan a conocer el problema y salir de él. Al final, pagas satisfecho por ello.

Si la gente ve que con el trabajo del arquitecto gana y le aporta un valor, el usuario demandará nuestros servicios y nos pagará acorde a ello. Si alguien regala su trabajo no nos beneficia como colectivo, es una responsabilidad de todos.