El nuevo CTE marcará la calificación energética y la transición hacia los NZEB

El Departamento de Energía y Cambio Climático del Reino Unido (DECC) encargó a científicos de la Universidad de Cambridge, el University College de Londres y la Universidad de Reading, un estudio para comprobar si existía una relación directa entre el precio de venta y la calificación de eficiencia energética de las viviendas, medido según el Energy Performance Certificate (EPC). El estudio, basado en la metodología de precios hedónicos, incluyó a más de 325.000 viviendas que se vendieron por lo menos dos veces entre 1995 y 2011, con el fin de poder observar adecuadamente el efecto de la calificación energética en el valor de mercado de las viviendas. Los hogares se clasificaron por edad, tipología y precio (expresado por unidad de superficie, con el fin de permitir una mejor comparabilidad).

Según los resultados del estudio, cerca del 93% de las viviendas contaban con una calificación de C, D o E, siendo D un 45,5% de las viviendas. Por tipologías, los pisos obtuvieron ratios de calificación más altos, siendo prácticamente la mitad clase C (40%) o clase B (9,8%).

Los resultados del estudio mostraron que las viviendas con mejor calificación (clases A y B) llegaban a venderse, de media, hasta un 14% más caras que las calificadas con G, variando no obstante el porcentaje según la tipología de la vivienda y la ubicación geográfica de las mismas.

En cuanto al análisis por tipología de vivienda, mientras que las viviendas unifamiliares con mejor calificación incrementaban su precio, frente a las peor calificadas, un 9% en ciudad y un 5% en áreas rurales, en el caso de viviendas adosadas el porcentaje se incrementaba hasta un 18%. Asimismo, si de una calificación G se realizaban mejoras hasta obtener un nivel E o D, la revalorización observada era del 6,6% y 7,6% de media, respectivamente.

Por otro lado, en función de la situación geográfica, especialmente para aquellas viviendas con mayor calificación energética, el estudio también dedujo diferencias. En este sentido, apenas se observó una revalorización de las viviendas con mayor calificación en el sureste y este del país mientras que sí se observaron diferencias entre las viviendas del norte del país. Este comportamiento se puede deber a que en el este y sureste del país, además de una mayor benevolencia del clima respecto al norte, las viviendas tienen precios más elevados, por lo que los potenciales compradores, no tienen en cuenta tanto la calificación energética, sino que se valoran más la relación precio/tamaño, al existir una gran competencia por las mismas.

A la luz de estos resultados el ministro de Energía y Cambio Climático inglés, Greg Barker comentó lo siguiente; “Sabemos desde hace tiempo los beneficios de hacer mejoras de ahorro de energía para el hogar, pero este estudio es una prueba real de los enormes beneficios potenciales (…) No sólo la mejora de la eficiencia energética ayudará a protegerse contra el aumento de precios de la energía, sino también puede aportar un valor añadido real a su propiedad”. El ministro también hizo referencia al denominado ‘Green Deal’ (Pacto Verde) que es un instrumento que entró en vigor el 1 de octubre de 2012 (incluido en la Ley de Energía de 2011) para facilitar la realización de mejoras de eficiencia energética en las viviendas. Este instrumento se basa en la concesión de préstamos que son devueltos a través de las facturas de la energía, con la intención de que el ahorro producido por las mejoras del edificio sea superior al pago de la devolución progresiva del préstamo. Para el Ministro este instrumento permitirá ayudar a muchas familias a realizar rehabilitaciones energéticas y, como demuestra el estudio, servirá para revalorizar sus viviendas.

Termografía.

La existencia de este tipo de beneficios privados, percibidos en exclusiva por los propietarios de las viviendas, es importante como incentivo para la rehabilitación, pero además una parte importante de los beneficios de la mejora de la eficiencia energética de edificios, como por ejemplo la mejora de la calidad del aire y la reducción de la dependencia energética del país, son de carácter social, puesto que son percibidos tanto por los hogares que instalan dichas medidas como por los que no lo hacen.

El estudio realizado en Inglaterra no es el único ni el primero que ha analizado esta cuestión. En los Países Bajos, uno de los primeros países en aplicar el sistema de certificación energética de edificios (entró en vigor en enero de 2008), vio la luz un informe (junio, 2010) elaborado por Dirk Brounen, de la Universidad de Erasmus (Rótterdam) y Nils Kok, de la Universidad de Maastricht, donde se ofrecían los primeros datos sobre el impacto financiero de la aplicación del certificado energético en el sector inmobiliario. Para su realización se analizaron más de 194.000 transacciones de compra-venta de viviendas, lo que permitió concluir, igualmente, que existía una relación directa entre la eficiencia energética de las viviendas (su calificación energética), y el precio de compraventa, deduciéndose que los compradores estaban dispuestos a pagar más (de media un 2,8 %) por viviendas que contasen con una mejor calificación energética.

El certificado de eficiencia energética es un instrumento que, en primera instancia, vela por el derecho de los ciudadanos a conocer el comportamiento energético de los edificios, tanto nuevos como existentes. Pero además, como ponen de manifiesto estos estudios, puede servir de estímulo para la ejecución de obras de mejora, con los beneficios económicos, sociales y ambientales que esto conlleva. Desde la Unión Europea se instó a los Estados Miembros a velar por este derecho con la aprobación de la Directiva 91/2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios, posteriormente refundida por la 31/2010, en el año 2010. En Inglaterra y en Holanda se reguló y comenzó a aplicarse en el año 2008, aunque en Inglaterra contaban ya con un sistema de certificación propio, el EPC ratings, desde los años 90 (en el que se ha basado el estudio), mientras que en España ha entrado en vigor el pasado 1 de junio de 2013, con la aprobación del Real Decreto 235/2013.

El estudio realizado en Inglaterra también ha puesto de manifiesto, además, que las viviendas más antiguas, construidas sin los parámetros de eficiencia energética que se exigen en la actualidad, por ejemplo respecto a las medidas de aislamiento térmico de la envolvente, presentan calificaciones de eficiencia energética peores, lo que entre otras desventajas, reduce el valor de dicho inmueble y posiciona las viviendas en una situación de vulnerabilidad frente a la subidas de precio de la energía y frente a la pobreza energética. La mejora de la eficiencia energética de estas viviendas será por tanto la única solución a largo plazo para evitar estas situaciones de vulnerabilidad.

Edificio rehabilitado.

La normativa de referencia en España, el Documento Básico DB-HE ‘Ahorro de Energía’, del Código Técnico de la Edificación, prepara el camino para el horizonte 2020 que marca la Directiva 31/2010 con respecto a los edificios de consumo de energía casi nulo. El cumplimiento de los requerimientos de eficiencia energética, en especial los referidos a la reducción de la demanda energética, así como la vigilancia de su cumplimiento, situará a las viviendas del futuro en la mejor calificación de eficiencia energética y proporcionará enormes ventajas ambientales, sociales y económicas a los ciudadanos.