Supone una de las mejores oportunidades de maximizar la eficiencia energética y la satisfacción/productividad de los ocupantes

El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx) se define como el proceso de calidad enfocado a lograr el cumplimiento de los Requerimientos Actuales del Edificio (CFR) de un edificio existente y de sus sistemas e instalaciones. Se centra en planificar, auditar, implantar, verificar y documentar que el edificio y/o sus sistemas e instalaciones funcionan y se mantienen cumpliendo los CFR, con un programa asociado para mantener las mejoras implantadas durante el resto de la vida útil del edificio.

Muchos edificios existentes, incluso aquellos aparentemente bien construidos, comparten patrones similares:

• Puesta en marcha deficiente o no realizada cuando se entregó el edificio
•  Consumos energéticos y costes de explotación excesivos
• Mantenimiento poco efectivo y funcionamiento poco fiable
• Número elevado de reparaciones y/o sustituciones de componentes y equipos
• Degradación del rendimiento de los equipos
• Pérdida de la calibración de los sensores
• Cambios en la parametrización del sistema de control
• Muchas quejas de los usuarios respecto las condiciones de confort
• Cambios en los requisitos funcionales de origen: cambios de uso o de Propiedad
• Cambios en la reglamentación de instalaciones y en los códigos de edificación
• Aparición de nuevas buenas prácticas en la gestión de edificios
• Disponibilidad de nuevas tecnologías, más fiables y eficientes
• Nuevas exigencias en los criterios de sostenibilidad y bienestar (ESG, descarbonización, etc.)

El camino hacia los edificios existentes de neto cero en carbono operativo añade otro desafío adicional que debe abordarse, ya que la edificación es responsable del 40% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero, uno de los grandes factores responsables del cambio climático.

El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx) es una estrategia altamente eficaz para dar una segunda oportunidad al edificio antes de acometer una renovación integral.

Antes de que la Propiedad del edificio considere una intervención de actualización de mayor o menor alcance, el Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx) es una estrategia altamente eficaz para dar una segunda oportunidad al edificio antes de acometer una renovación integral.

El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx) se define como el proceso de calidad enfocado a lograr el cumplimiento de los Requerimientos Actuales del Edificio (CFR) de un edificio existente y de sus sistemas e instalaciones. Está centrado en planificar, auditar, implantar, verificar y documentar que el edificio y/o sus sistemas e instalaciones funcionan y se mantienen cumpliendo los CFR, con un programa asociado para mantener las mejoras implantadas durante el resto de la vida útil del edificio.

Los Requerimientos Actuales del Edificio (CFR) son los requisitos funcionales de un edificio existente y sus expectativas sobre cómo debe utilizarse y gestionarse. Deben incluir objetivos, indicadores medibles de rendimiento, consideraciones de coste, referencias, criterios de éxito e información de apoyo para cumplir con los requisitos de los ocupantes, de los usuarios y de la propiedad del edificio.

La aplicación del Proceso de Commissioning EECx permite a las propiedades y gestores de edificios existentes optimizar el funcionamiento de sus edificios respecto a sus Requerimientos Actuales (CFR) específicos y los requisitos normativos vigentes. El Proceso EECx se implanta para establecer las líneas base operativas de referencia y los objetivos de rendimiento, comparando las condiciones operativas preexistentes con los objetivos de post implantación. Esta evaluación permite a la propiedad determinar si cualquiera de las condiciones existentes requiere o justifica una actuación posterior o ajuste del edificio.

El Proceso EECx se aplica también para identificar las causas de anomalías y/o deficiencias existentes frente al cumplimiento de los CFR, y determinar su correspondiente método de resolución. El proceso EECx también facilita a la propiedad una lógica en la toma de decisiones para evaluar, comparar, priorizar e implantar recomendaciones a la hora de conseguir que sus edificios funcionen eficiente, efectiva y de la manera más económica posible, cumpliendo los requisitos y recursos específicos, así como las normativas o códigos de aplicación.

Cuando la implantación del Proceso EECx requiera cambios físicos en el edificio, estas modificaciones deben cumplir la normativa aplicable relativa a los trabajos a realizar. Además, el seguimiento del proceso permite a las propiedades mantener los beneficios en el tiempo de las recomendaciones o mejoras implantadas.

El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx) es un esfuerzo de trabajo y colaboración en equipo, que comienza con la recopilación de información del proyecto por parte de la propiedad, su personal de O&M y también de sus ocupantes. La organización de la información contenida en el Manual de Sistemas proporciona un único repositorio de datos del edificio, esencial para su funcionamiento, mantenimiento y sus futuras modificaciones. Los CFR pasan a formar parte del Manual de Sistemas y proporcionan una primera visión al inicio del Proceso EECx, que define los atributos del edificio necesarios para apoyar los requisitos de los ocupantes actuales del edificio, así como las metas y objetivos de la Propiedad para su edificio. Los CFR proporcionan la base para la evaluación de los edificios y sistemas existentes con respecto a las necesidades actuales, con el fin de apoyar los requisitos de los ocupantes y la visión de la propiedad para su edificio. Los CFR proporcionan la hoja de ruta del Proceso EECx para el Proveedor de Servicios de Commissioning, CxP, durante las fases de evaluación, análisis, implantación y entrega del Proceso EECx.

El Proceso EECx se diferencia del Proceso de Commissioning (Cx) aplicado a proyectos de nuevos edificios en el Proveedor de Servicios de Commissioning (CxP) seleccionado. Este se encarga de determinar y evaluar el potencial de las instalaciones y sistemas del edificio existente para cumplir los CFR de la Propiedad, que pueden diferir del diseño original y de los Requerimientos de Proyecto de la Propiedad (OPR).

El Proceso EECx comprende distintas fases con objetivos específicos a alcanzar en cada fase, con el fin de identificar y corregir anomalías operativas y funcionales que impiden que las instalaciones y sistemas del edificio funcionen de acuerdo con los requerimientos actuales. El proceso implica las siguientes fases:

• Planificación.
• Evaluación.
• Análisis.
• Implantación.
• Entrega.

La Fase de Evaluación comprende la evaluación y análisis de la información recibida en la Fase de Planificación, la elaboración del Plan EECx y los valores de referencia iniciales para preparar la recogida de datos durante la Fase de Análisis, con la correspondiente evaluación visual que documente las condiciones generales del edificio y el funcionamiento de los sistemas incluidos en el alcance del Proceso EECx.

Durante la Fase de Análisis, se recopila información adicional sobre los sistemas del edificio a través de la inspección visual y la realización de pruebas, a fin de determinar si el sistema y sus componentes, dentro del alcance del Proceso EECx, se comportan de acuerdo con los criterios de los CFR. Esta Fase de Análisis tiene por objeto evaluar el rendimiento de los componentes, equipos, sistemas e instalaciones con respecto a los criterios de los CFR. De acuerdo con el Plan EECx este trabajo se realiza de manera metódica, proporcionando datos para el análisis adicional y la identificación de anomalías que afectan al rendimiento y que requieren algún tipo de corrección para cumplir con los CFR.

La implantación de las recomendaciones y/o mejoras aprobadas por la propiedad se realiza progresivamente, con modificaciones de bajo o nulo coste, incluyendo el ajuste del sistema durante la Fase de Análisis. A menudo se requieren reparaciones o ajustes antes de proseguir con el análisis de sistemas e instalaciones dentro del alcance del Proceso EECx.

Los edificios, sistemas e instalaciones existentes no considerados para su desmontaje, desmantelamiento o renovación integral pueden aplicar el Proceso EECx para mejorar el rendimiento del edificio y cumplir con la normativa y códigos aplicables exigidos. En algunas normativas se han implantado requisitos obligatorios de procesos de commissioning, retrocommissioning o de ajustes técnicos de edificios existentes. Estos requisitos pueden aplicar las mismas actividades básicas y procedimientos con diferente terminología y niveles de documentación.

La Fase de Entrega es la transición entre el Equipo EECx y la empresa o servicios de O&M de la Propiedad. El CxP facilita la información obtenida a través de las actividades del Proceso EECx.

El Manual de Sistemas es el repositorio de información recopilada y actualizada durante el Proceso EECx, y el lugar donde se documentan las modificaciones realizadas después de la implantación del Proceso EECx por la empresa o servicio de O&M, junto con la explicación de la modificación. La sección del Manual de Sistemas conocida como Guía del Edificio contiene la información sobre la secuencia actual de funcionamiento y las consignas finales, establecidos durante el Proceso EECx. El Manual de Sistemas se utiliza para la formación del personal de O&M, incluyendo el uso y actualización del Manual de Sistemas a medida que se modifica (y a medida que se realizan modificaciones en los CFR) para tener en cuenta los cambios en el uso del edificio y los objetivos de los ocupantes. El Manual de Sistemas contendrá toda la información recopilada durante el Proceso EECx, incluyendo las lecciones aprendidas y los procedimientos (según aplique) para la mejora continua en la consecución de los CFR, y los procedimientos de evaluación de referencia, para facilitar una base continua de evaluación del rendimiento del edificio.

Los beneficios principales de la implantación de un Proceso EECx son los siguientes:

• Verificar que el edificio cumple los Requerimientos Operacionales Reales de la Propiedad o Usuario (CFR).
• Mejorar el rendimiento del edificio, reduciendo los costes de explotación y las emisiones de carbono operativo.
• Mejora del confort, reduciendo el número de quejas mediante el aumento en el grado de satisfacción de sus usuarios.
• Identificar y resolver los problemas de operación, control y mantenimiento.
• Extender la vida útil de equipos y componentes, reduciendo el número de reparaciones y/o sustituciones.
• Identificar las necesidades de formación del personal de explotación.
• Incremento de valor del activo inmobiliario y de sus márgenes de explotación.
• Protocolizar la mejora continua del rendimiento: medir, verificar y mejorar.
• Obtención de certificaciones de sostenibilidad y bienestar.

Fig.2- Caso de estudio Edificio Castellana 81.

El Proceso EECx supone una de las mejores oportunidades de maximizar la eficiencia energética y la satisfacción/productividad de los ocupantes en los parques de edificios existentes. Además, permite una buena administración de los recursos de nuestro planeta, mientras se aumenta la calidad de vida de sus ocupantes y el valor de los edificios para las partes interesadas.