Informe del Mercado Industrial-Logístico de Forcadell 2S 2016

Según el Informe del Mercado Industrial-Logístico de Forcadell, se ha registrado un aumento en las peticiones de naves industriales a lo largo del 2º semestre de 2016 como resultado de la positiva evolución que está viviendo del sector. En alquiler, la demanda ha incrementado un 7,58% y en venta un 15,79% interanual.

Demanda

Según los datos de la consultora, la demanda de naves en alquiler incrementó en la segunda mitad de 2016 un 7,58% respecto al mismo periodo del año anterior. Estos datos muestran la positiva evolución del sector tal como viene sucediendo desde hace alrededor de 3 años. La positiva coyuntura económica y las buenas espectativas del mercado industrial son las claves que están contribuyendo a la dinamización del sector de alquiler, habitualmente más activo que el de venta. Las peticiones por parte de las empresas responden a la necesidad de ampliar sus instalaciones y/o a buscar nuevos emplazamientos. Las demandas de naves industriales de superficies hasta 500 m² han incrementado 9 puntos porcentuales con respecto al 2S 2015 representando el 52%, lo cual también indica el buen momento de la pequeña industria catalana. Otro 40% de la demanda se centra en las naves de 500 m² a 2.500 m², un volumen de peticiones que se mantiene estable en términos interanuales, mientras que las de 2.500 m² a 5.000 m² han pasado del 12% al 6% en un año.

El informe de Forcadell destaca también que, en cuanto a la demanda por zonas, las comarcas más solicitadas para establecerse son el Barcelonès, el Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental. En el resto de comarcas, la demanda se ha distribuido en función de la proximidad a la ciudad de Barcelona. Osona, Bages y Anoia son las comarcas que, debido a su lejanía con Barcelona, registran los volúmenes más bajos. Alt Penedès, Garraf o el Maresme pueden ser opciones interesantes para algunas empresas.

Oferta

Según el informe de Industrial-Logística de Forcadell, la oferta de naves industriales de calidad en Barcelona sigue reduciéndose ligeramente un semestre más, una tendencia que se está dando desde hace algunos años. De hecho, esta es la línea que se prevé que siga el mercado durante 2017. Aunque la demanda de naves es elevada, es precisamente la poca disponibilidad la que dificulta el desarrollo y cierre de operaciones. Desde principios de 2016, en un radio de 40 km de Barcelona (1ª y 2ª corona) hay una evidente escasez de producto de calidad. En cambio, el stock de naves

antiguas es claramente elevado. Aunque el volumen de demandaes alto, no lo es suficiente como para que se empiecen a impulsar promociones a riesgo en el mercado industrial. Si bien las naves antiguas fuera de normativa son las que tienen más dificultades a la hora de ser comercializadas, de hace un tiempo sus propietarios las están reformando y poniendo en normativa, ahora que disponen de más recursos, porque ven más probabilidades de comercializarlas.

Precios

El nuevo Informe Forcadell apunta que las rentas de las naves industriales en alquiler en Barcelona han evolucionado también este semestre de forma regular, siguiendo la misma tendencia de estabilidad que en los últimos semestres. Las variaciones interanuales apenas ascienden al 4%, por lo que se trata de ligeros incrementos del propio desarrollo del mercado.

Según la consultora, desde 2013 los mínimos y máximos avanzan con una ligera tendencia al alza. Por comarcas, el Baix Llobregat es la que ha registrado una variación interanual más elevada (4,48%) tanto en el 2º semestre como en el 1º (2,45%), seguida del Barcelonès, que actualmente fija una renta de 3,92€/m²/mes (3,16% var. int.). La previsión en cuanto a la evolución de rentas es de estabilidad con leves incrementos.

Demanda

La demanda de naves industriales en venta, tal como indica la consultora inmobiliaria, ha incrementado un 15,79% interanual, una variación superior a la registrada entre los segundos semestres de 2015 y 2014, que entonces fue del 7,55%. Se confirma la existencia de un crecimiento del mercado de venta de naves industriales, si se compara con la evolución en los años 2010 a 2013, cuando la demanda que había no tenía necesariamente una necesidad de compra si no que buscaba oportunidades interesantes. Desde 2014 hasta ahora, la demanda que se registra tiene una firme intención de compra. Hoy en día no hay muchas oportunidades, sólo algunas muy contadas. En cuanto a la distribución de la demanda por superficie, las peticiones de naves en venta de hasta 500 m² han crecido 20 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior, suponiendo el 52% del total. En cambio, las naves de 500 hasta 1.000 m² se han visto reducidas a la mitad, pasando de ser un 30% en el 2S 2015 al 15% actual. Si se analiza la demanda por zonas, la distribución de las peticiones se mantiene en las mismas proporciones registradas en cada semestre, siendo más elevadas las del Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental.

Oferta

El informe del 2º semestre de Forcadell destaca que el stock de naves en venta sigue cayendo a consecuencia de la venta de espacios y de la falta de nuevos metros cuadrados introducidos en el mercado. Actualmente los propietarios de naves industriales apuestan por mantener su patrimonio y optan por introducirlas en el mercado de alquiler. Por otro lado, las empresas que necesitan comprar una nave para trasladar sus instalaciones lo que hacen es poner a la venta la actual, hecho que no conlleva gran repercusión en el stock de metros cuadrados en venta. Las naves que más rápido se comercializan son aquellas que se encuentran en normativa, a precios correctos y situadas en emplazamientos interesantes. Aquellas naves que no encuentran salida, normalmente es porque no reúnen las condiciones necesarias o porque tienen un precio elevado. Hasta el kilómetro 40 desde Barcelona (Mataró, Granollers, Martorell, Castelldefels) la oferta que hay no es suficiente para el volumen de demanda de compra que hay.

Precios

Según los datos de la consultora, los precios de las naves en venta han evolucionado de forma muy ligera a lo largo del 2S 2016, tal como viene sucediendo desde hace 6 semestres. En las 5 áreas de la zonificación Forcadell los incrementos interanuales oscilan apenas entre el 3% y el 4%. En la zona A, por ejemplo, el precio medio euro por metro cuadrado hace 1 año era de 528€/m² mientras que al cierre de 2016 es de 548€/m² (3,8%). En la zona B, por su parte, la renta media ha evolucionado de los 449€/m² a los 464€/m² (3,3%). Por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat son las que han registrado un mayor incremento interanual de las rentas si bien esta subida es del 1,63% y del 1,77% respectivamente. Por contra, Anoia y Maresme apenas han descendido 1€/m2 con respecto al mismo periodo del año pasado. Si bien se prevé que esta estabilidad se mantenga al menos a corto/medio plazo, hay que tener en cuenta que en algunas naves concretas se ha observado un repunte importante de los precios. En comparación con hace 5 años, de nuevo hoy vuelve a haber mercado de compra-venta.

Tal como indica Forcadell, actualmente los promotores prefieren desarrollar proyectos llave en mano por sus garantías de comercialización. Por su parte, los proyectos a riesgo, con alguna excepción, han sido en su mayoría naves de tipo logístico destinadas al alquiler. La evolución de las rentas mínimas y máximas se encuentra estabilizada, igual que sucede en el sector de venta y alquiler de naves industriales. Por comarcas, el Barcelonès y el Maresme son las comarcas con los precios de los solares más altos, con 293€/m² y 214€/m² a pesar de que las variaciones anuales más elevadas se han registrado en el Alt Penedès y Anoia (2,35% y 2,33%). La evolución de los precios de los solares seguirá la tendencia de regularidad que ha seguido hasta ahora.

El sector logístico en Catalunya también ha visto incrementar las promociones de naves logísticas a riesgo así como la absorción de m² respecto al año anterior, todo ello conllevando un incremento progresivo de las rentas. La mejora del consumo y el aumento de la producción de las empresas así como de las exportaciones ha impulsado notablemente el crecimiento del sector. La reducción de la oferta disponible se debe también a que algunos operadores se han ido avanzando en la previsión de contratación de metros cuadrados. Entre las operaciones más destacadas del 2º semestre de 2016 destaca el asesoramiento por parte de Forcadell a Metalcaucho en la ampliación de sus instalaciones con una nave de más de 13.500 m² en Rubí. Schaltbau ALTE ha alquilado una nave industrial de 6.910 m² en Parets del Vallès, asesorada por Forcadell. Por su parte, Picking Pharma ha avanzado en el que será su nuevo centro logístico llave en mano en Polinyà, que estará listo el próximo mes de marzo, mientras que Prologis ha cerrado operaciones de alquiler con distintas compañías que alcanzan los 34.600 m².

En cuanto a la inversión total en logística, a falta de los datos de cierre año, se estima que la cifra final se situará en los mismos niveles que en 2015, alrededor de los 700 millones de euros. La escasez de producto logístico de calidad en rentabilidad está haciendo que sea imprescindible la construcción de nuevas naves para dar respuesta al auge del sector. En Catalunya, los principales núcleos logísticos y ejes de comunicación de las 3 coronas siguen siendo los principales objetivos de los inversores. En este sentido, el volumen actual de demanda y la falta de producto hacen prever que los precios de venta evolucionen al alza en 2017 a la vez que las rentabilidades tiendan a comprimirse sobre el 6,25%, tal como Forcadell ya ha apuntó el semestre anterior. Las entidades financieras, por su parte, siguen interesadas en colaborar con la apertura al crédito para contribuir a la dinamización del mercado. Por su parte, los precios de venta del mercado logístico en Catalunya incrementan ligeramente a la espera de nueva oferta de calidad que nivele y dé respuesta a las necesidades del mercado. Entre las operaciones de inversión más destacadas del 2º semestre se encuentra la puesta a la venta por parte de Green Oak de toda su cartera logística 1 año después de su adquisición. Resource Capital Partners ha adquirido 2 plataformas logísticas para e-commerce en Barcelona y en Madrid mientras que el grupo inversor VGP ha comprado el centro logístico de Mango en Lliçà d’Amunt por 150 millones de euros.